Negócios
Tijolos digitais ou armadilha financeira? O Lado Oculto da Tokenização Imobiliária no Brasil
Promessas de democratização do mercado imobiliário por meio da tokenização têm atraído a atenção de muitos investidores no Brasil. Sob a ideia de transformar imóveis em ativos digitais fracionados – os chamados “tijolos digitais” – algumas empresas garantem que estão tornando possível realizar o sonho da casa própria para aqueles que antes não tinham acesso ao mercado. Mas será que essa proposta é tão inovadora e benéfica quanto parece? Antes de responder, é importante lembrar de dois preceitos da sabedoria popular: “quando a esmola é demais, o santo desconfia” e “dinheiro não nasce em árvore”. A esses, acrescentamos outro: não é porque uma tecnologia é nova que ela garantirá dinheiro fácil.
A ideia central por trás do que muitas empresas têm chamado de tokenização imobiliária é que, ao fracionar imóveis em partes menores, investidores que não têm condições de comprar uma casa inteira possam adquirir pequenas frações, como se fossem “tijolos digitais”. Essa narrativa parece interessante à primeira vista, mas levanta duas questões fundamentais:
O objetivo da maioria das pessoas ao investir no mercado imobiliário é ter acesso à propriedade de fato, seja para morar ou para rentabilizar o imóvel. Frações digitais podem não atender a esse propósito.
Quando um comprador não consegue crédito imobiliário, é porque o mercado não o considera apto a honrar uma dívida dessa magnitude. A venda de frações não resolve esse problema, apenas o disfarça.
Enquanto o comprador pode acabar frustrado ao perceber que os “tijolos digitais” não levam à posse de uma casa, o cenário é bem diferente para o incorporador. Imagine uma empresa que vende 5 milhões de “tijolos digitais” por R$ 1 cada. Ela arrecada R$ 5 milhões, mas nenhum investidor consegue adquirir frações suficientes para reivindicar a propriedade total do imóvel. Nesse caso, a empresa embolsa o dinheiro e entrega apenas tokens digitais aos compradores, que ficam sem a propriedade real.
Esse modelo pode parecer vantajoso para o incorporador, mas não para o investidor, especialmente se não houver mecanismos claros de governança e transparência. E aqui surge outro alerta: essa prática pode configurar oferta irregular de valores mobiliários, que no Brasil depende de autorização da Comissão de Valores Mobiliários (CVM).
É crucial entender que a verdadeira tecnologia de tokenização vai além da venda de frações de imóveis. A prática de dividir direitos de propriedade em partes, inclusive, é tão antiga quanto o mercado imobiliário, mas não tem relação direta com a inovação que a tokenização representa. Para ilustrar:
O famoso Howey Test, usado até hoje nos Estados Unidos para determinar se um ativo configura valor mobiliário, nasceu de um caso de venda irregular de frações de terrenos que não ofereciam utilidade prática aos compradores. A Howey Companypossuía uma grande propriedade na Flórida, composta por plantações de laranjas. Eles dividiram essa terra em pequenos lotes e começaram a vender essas parcelas para investidores. O comprador adquiria um pedaço de terra (fração), mas, na prática, esses lotes não eram individualmente administrados por quem comprava, algo idêntico ao proposto por alguns modelos de tokenização imobiliária no Brasil.
A tokenização envolve não apenas a representação digital de um ativo real por meio de tokens registrados em redes descentralizadas, como a Ethereum. Seu principal objetivo é permitir a automação de negociações mediante uso de contratos inteligentes (smart contracts), que trazem maior eficiência, transparência e alcance global às transações.
Esse processo de automação e interação direta do usuário com os smartcontracts é inexistente nos modelos de tokenização imobiliária brasileiros, que continuam utilizando as mesmas plataformas e intermediários tradicionais.
Em outras palavras, trata-se de tokenização apenas no nome; na prática, tudo continua como sempre, sem diminuição real dos custos de transação e dos riscos ao consumidor.
A tokenização é uma tecnologia poderosa, com potencial para transformar mercados, inclusive o imobiliário. No entanto, seu uso correto requer conhecimento técnico, jurídico e econômico. No livro Os Sete Passos para a Tokenização Imobiliária, apresentamos um caso prático que demonstra como essa tecnologia pode ser aplicada de forma ética e em conformidade com o Código Civil brasileiro.
A obra também alerta sobre os riscos envolvidos, destacando a importância de uma avaliação cuidadosa antes de qualquer investimento.
Fernando Lopes e Marcella Zorzo são autores do livro “ O Guia Jurídico da Tokenização” e fundadores do primeiro escritório jurídico do Brasil especializado em tokenização e DEFI.
Para adquirir o livro “ Os Sete Passos para a Tokenização Imobiliária, acesse https://lopesezorzo.com @lopes_zorzo_advocacia.
Aos 30 anos, o carioca Thiago Lima da Silva trocou a estabilidade da Marinha por uma missão ainda maior: transformar vidas através da solidariedade. O que começou como uma aposta no mundo digital se tornou um fenômeno nacional — e sua história já inspira milhões.
Do fogão da Marinha ao calor das ruas
Nascido na Zona Oeste do Rio de Janeiro, Thiago viveu por nove anos como militar concursado, atuando como cozinheiro na Marinha. Mas entre escalas e panelas, ele já buscava alternativas: vendia doces e camisas de time para complementar a renda. Em 2023, decidiu romper com tudo — deixou o concurso e a faculdade para viver exclusivamente da internet.
Infoprodutos e liberdade: o início da virada
Foi com a venda de infoprodutos que Thiago deu o primeiro passo rumo à independência. O que parecia apenas uma nova fonte de renda se revelou uma porta para algo muito maior: a chance de usar sua voz e sua presença online para fazer o bem.
Solidariedade que viraliza
Em 2024, Thiago Lima conquistou as redes sociais com vídeos emocionantes de ajuda a desconhecidos nas ruas. Seja pagando compras para famílias em dificuldade ou dividindo uma marmita com moradores de rua, seus gestos genuínos tocaram milhões de corações no TikTok e Instagram.
Empreender para multiplicar o impacto
Com a repercussão, Thiago fundou uma empresa que monetiza ações solidárias. Agora, além de seus próprios vídeos, ele apoia outros influenciadores a criarem conteúdos com propósito — ampliando o alcance da ajuda e transformando ainda mais vidas.
De soldado a símbolo de empatia
Thiago Lima é mais do que um influenciador. Ele é um exemplo de que a solidariedade pode ser protagonista, que ajudar pode ser tendência, e que a internet, quando usada com propósito, pode ser uma ferramenta poderosa de transformação social.
Do quartel à câmera, da rotina rígida à liberdade criativa, Thiago mostra que o verdadeiro impacto começa quando se escolhe servir — não a uma instituição, mas às pessoas.
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