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Imóveis de Luxo em São Paulo: como investir nesse mercado

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Com preços que podem exigir até 8 anos de salários de alto padrão, Thiago Godoy da Legacy explica como aproveitar as oportunidades desse mercado exclusivo

O mercado de imóveis de luxo em São Paulo oferece grandes oportunidades para investidores, mas também traz desafios financeiros significativos. Segundo dados do mercado, adquirir um imóvel de alto padrão na capital paulista pode custar o equivalente a até oito anos de salários médios de profissionais de alto nível, segundo pesquisa da FIPE e ZAP +. Esse cenário demanda um planejamento financeiro estratégico e profundo conhecimento das tendências de valorização, principalmente em regiões nobres da cidade.

Investir em imóveis de luxo requer visão de longo prazo, já que o retorno não é imediato. Thiago Godoy, especialista do setor e fundador da Legacy, explica: “Muitos acreditam que o retorno vem rápido, mas o segredo do sucesso está em uma visão a longo prazo, com planejamento minucioso.” Ele reforça que investidores devem estar preparados para enfrentar altos custos de manutenção e impostos, que podem atingir até 5% do valor do imóvel por ano.

Segundo Godoy, quem busca esse tipo de investimento precisa ter capital disponível não apenas para a aquisição, mas também para arcar com despesas como taxas de condomínio, reformas e tributos. “A taxa de IPTU de imóveis de luxo em bairros como Jardins e Itaim Bibi pode chegar a R$ 30 mil por ano. É preciso estar preparado para esses custos extras”, complementa o especialista.

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Localização e Valorização Constante

Os bairros de luxo em São Paulo, como Jardins, Itaim Bibi, Vila Nova Conceição e Alto de Pinheiros, são altamente demandados e apresentam valorização constante, mesmo em períodos de crise econômica. Segundo a FIPE, imóveis nestes bairros registraram uma valorização média de 10% ao ano nos últimos cinco anos. “A escolha de um imóvel bem localizado faz toda a diferença. A infraestrutura dos bairros de luxo, com proximidade a centros comerciais, hospitais e escolas, faz com que o valor do imóvel permaneça elevado, mesmo com as oscilações econômicas”, explica Godoy.

Além disso, novos projetos urbanísticos, como o prolongamento de avenidas e a construção de parques, também são fatores que impulsionam a valorização contínua. “Regiões como a Vila Nova Conceição estão sempre se reinventando, o que garante que os imóveis continuem a se valorizar ao longo do tempo”, acrescenta.

Com a alta dos juros e o encarecimento do crédito imobiliário, muitos potenciais compradores optam pelo aluguel. Esse cenário cria oportunidades para investidores que buscam renda passiva com imóveis de alto padrão. De acordo com uma pesquisa da ZAP +, o valor médio de aluguel de imóveis de luxo em São Paulo cresceu 7% no último ano, refletindo a demanda por imóveis bem localizados. “Hoje, é possível obter retornos de até 0,5% ao mês com o aluguel de imóveis de luxo, o que torna essa modalidade de investimento bastante atrativa para quem busca renda recorrente”, afirma Thiago Godoy.

Ainda segundo o especialista, imóveis em áreas nobres como o Jardim Europa e o Alto de Pinheiros possuem uma taxa de ocupação acima de 90%, o que representa baixa vacância e estabilidade para investidores que desejam garantir um fluxo de caixa constante.

Diversificação do Portfólio Imobiliário

Thiago Godoy também destaca a importância de diversificar o portfólio imobiliário. “Não concentre todo o capital em um único imóvel. Aposte em diferentes regiões e tipos de propriedades para equilibrar os riscos”, sugere. Segundo ele, imóveis comerciais em áreas valorizadas podem ser uma excelente adição ao portfólio, oferecendo retornos ainda maiores do que residenciais.

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A diversificação permite ao investidor proteger-se contra as oscilações do mercado e maximizar os retornos em diferentes frentes. “A construção de um portfólio robusto é essencial para quem deseja rentabilizar no mercado de luxo, que pode ser volátil em certos momentos”, finaliza.

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A profissionalização das equipes de montagem no setor de acabamentos

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Especialistas explicam por que o modelo brasileiro de instalação é mais estruturado que o norte americano e como a qualificação técnica influencia vendas, experiência do cliente e competitividade das lojas físicas

A demanda por ambientes de exposição mais completos, organizados e capazes de apresentar peças de grandes formatos transformou o setor de acabamentos no Brasil e reposicionou o trabalho das equipes de montagem. O país, que figura entre os maiores produtores e consumidores de revestimentos cerâmicos do mundo, ocupando atualmente a terceira posição segundo dados da Anfacer, desenvolveu um modelo de instalação muito mais profissionalizado do que o padrão predominante nos Estados Unidos. O contraste revela diferenças estruturais na forma de operar lojas físicas, manter showrooms e garantir eficiência no varejo.

Para o especialista em montagem, coordenação de equipes e desenvolvimento de ferramentas de exposição, Jucemar Silva da Rosa, com mais de 30 anos dedicados ao setor, a evolução brasileira foi resultado direto do crescimento da indústria cerâmica e da necessidade de qualificação técnica. “As montagens no Brasil avançaram porque a indústria percebeu que a equipe treinada influencia a segurança, a durabilidade dos expositores e a experiência de compra. Nos Estados Unidos, o modelo é mais fragmentado e depende majoritariamente de prestadores autônomos. Isso dificulta padronização e manutenção”, afirma o profissional, que atua desde 2013 na criação de displays e coordenação de projetos de montagem em lojas de acabamentos.

Um modelo técnico que acompanha a complexidade do produto

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O mercado brasileiro de revestimentos passou nos últimos anos por uma expansão acompanhada do aumento dos grandes formatos, peças que podem atingir 3,20 metros de altura. Para esses produtos, expositores precisam de estruturas reforçadas, ajustes precisos de abertura, materiais metálicos e sistemas de fixação específicos, todos presentes nas linhas industriais dedicadas ao segmento, como mostra o catálogo de expositores para porcelanatos, louças e metais da Jota Silva .

Esse avanço exigiu equipes de montagem com competências técnicas que vão além da instalação final, como leitura de projetos, domínio de ferramentas de exposição, conhecimento de ergonomia, logística e controle de qualidade. “Quanto melhor a equipe entende o projeto e o material, menor o risco de perdas e maior a velocidade de execução. Isso impacta diretamente a performance da loja”, explica Jucemar.

O cenário norte americano e o impacto da fragmentação


Nos Estados Unidos, o varejo de materiais de construção enfrenta um momento de retração. Levantamento do UBS, amplamente repercutido pela imprensa financeira americana, projeta que mais de 50 mil lojas de varejo de todos os segmentos podem fechar até 2027, pressionadas pelo avanço do comércio eletrônico e pela concentração de operações em grandes centros logísticos. Embora o número não seja específico do setor de acabamentos, ele evidencia uma tendência que se repete no segmento. Pequenas lojas têm encontrado dificuldade em competir e manter estrutura física.

Segundo Jucemar, a baixa especialização de equipes de montagem no mercado norte americano reforça esse cenário. “Há pouca integração entre fabricantes, arquitetos e instaladores. A montagem costuma ser apenas execução, não parte do projeto. Isso reduz a vida útil dos displays, prejudica a apresentação das peças e aumenta o custo de manutenção”, analisa.

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Por que o Brasil criou um modelo mais eficiente

A profissionalização da montagem no país consolidou um ciclo de produção mais estruturado, marcado por características como:

  • Equipes internas e treinadas para manipulação de porcelanatos, metais, louças e estruturas metálicas.
    • Integração direta com fábricas e arquitetos, garantindo a correta interpretação de layouts e a execução fiel dos ambientes.
    • Padronização logística e frota própria, como ilustrado nas operações industriais que atuam com mais de 4 mil metros quadrados de parque fabril e produção automatizada de expositores.
    • Protocolos de ergonomia e segurança, fundamentais para peças de grande formato.
    • Redução de tempo de montagem, resultado de treinamento técnico, divisão de tarefas e antecipação de problemas.

No currículo de Jucemar constam experiências que reforçam esse padrão, como coordenação de amostras na Cecrisa, participação na montagem de espaços em feiras como Revestir e Cersaie e liderança de equipes dedicadas a projetos completos envolvendo fabricação, transporte e instalação de displays para showrooms em todo o país.

Efeitos diretos na experiência de compra e na saúde das lojas físicas
Estudos de comportamento de consumo mostram que ambientes organizados, bem iluminados e com exposição clara do produto aumentam a conversão em até 20 por cento, segundo análises de varejo presentes em relatórios internacionais. No setor de acabamentos, onde o cliente precisa visualizar textura, cor, brilho e paginação, o papel da montagem torna se ainda mais central.

Para Jucemar, uma exposição mal executada tem impacto imediato no desempenho da loja. “Quando a peça não está bem posicionada, quando o display não suporta o peso ou quando a paginação não é fiel ao ambiente real, o consumidor perde referência. A montagem é parte da venda”, explica.

Tendências e caminhos para os dois mercados
Tanto no Brasil quanto nos Estados Unidos, especialistas apontam que o futuro da montagem no setor de acabamentos passa por três direções principais.

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  1. Formação continuada
    A qualificação em leitura de projetos, logística, ergonomia e manuseio de grandes formatos torna se cada vez mais indispensável.

  2. Participação do instalador desde o início do projeto
    Integrar montadores às decisões de layout reduz falhas, melhora o acabamento final e aumenta a durabilidade dos expositores.

  3. Padronização de processos
    Rotinas documentadas, cronogramas claros e testes prévios de estruturas otimizam tempo e reduzem custos operacionais.

Impacto econômico e oportunidade para o varejo

A adoção de modelos profissionais de montagem em larga escala tem potencial para fortalecer lojas físicas, especialmente em cidades de médio porte, onde a presença de arquitetos, designers e consultores ainda é um diferencial competitivo. No Brasil, essa profissionalização contribuiu para a expansão de franquias e boutiques de acabamentos. Nos Estados Unidos, o movimento pode ajudar a reduzir a dependência das grandes redes e permitir a sobrevivência de pequenos negócios locais.

Jucemar sintetiza: “A montagem deixou de ser apenas execução. Ela é estratégia comercial. Quando a equipe entende técnica, logística e exposição, a loja ganha eficiência, estética e resultado.”

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Diálogo competitivo e contratações complexas ganham força no Brasil mas exigem rigor 

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Nova Lei de Licitações consolida o diálogo competitivo em projetos de alta complexidade, enquanto especialistas defendem protocolos claros para evitar distorções na etapa de diálogos

Estudos da OCDE indicam que as compras públicas representam cerca de 12% do PIB dos países membros, reforçando o impacto econômico das contratações governamentais. No Brasil, números do Painel de Compras do Governo Federal mostram que as aquisições federais passaram de R$ 218,6 bilhões em 2021 para mais de R$ 340 bilhões em 2024, enquanto o conjunto das contratações públicas no país supera R$ 600 bilhões anuais. Nesse cenário, o advogado Fábio Ferreira Menezes, especialista em Direito Administrativo, licitações e contratos públicos, analisa a evolução do diálogo competitivo e as diretrizes necessárias para preservar a isonomia na fase de interação com fornecedores.

A modalidade, prevista na Lei 14.133/2021, foi criada para situações em que a Administração ainda não consegue definir com precisão a solução desejada. Em vez de apresentar um edital fechado, o órgão seleciona empresas qualificadas e realiza diálogos estruturados para compreender alternativas técnicas, jurídicas e financeiras antes da apresentação das propostas finais.

Segundo Menezes, que acumula mais de duas décadas de atuação em gestão pública, mediação, arbitragem e consultoria estratégica para empresas licitantes, a modalidade representa avanço, mas impõe responsabilidades redobradas. “O diálogo competitivo aproxima o Estado do nível real de inovação do mercado, mas essa aproximação só funciona quando há critérios objetivos, documentação rigorosa e absoluta igualdade de tratamento. Sem isso, o risco de assimetria informacional é alto”, afirma.

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Evolução recente e motivos para crescimento

O aumento de projetos públicos voltados à transformação digital, infraestrutura e soluções tecnológicas tem impulsionado o uso do formato. Dados do Portal Nacional de Contratações Públicas indicam crescimento no número de editais relacionados à modalidade em 2024 e 2025, embora ainda em volume reduzido devido à fase inicial de adaptação dos entes federativos.

Modelos semelhantes já são amplamente utilizados na União Europeia, especialmente em obras complexas, sistemas tecnológicos e projetos de inovação. Nesses contextos, a Administração não domina integralmente todas as variáveis técnicas e depende de interação estruturada com o mercado para definir a melhor solução.

Diretrizes essenciais para manter isonomia

A fase de diálogos é o ponto mais sensível do processo. Qualquer diferença no nível de informação compartilhada pode gerar questionamentos e comprometer a lisura da disputa. Para Menezes, três pilares são fundamentais.

O primeiro é o roteiro formal de condução. A Administração deve definir previamente temas, limites e critérios de discussão, garantindo que todos os participantes recebam tratamento equivalente.

O segundo é o registro completo das interações. Gravações, atas detalhadas e publicidade posterior são mecanismos previstos na legislação e essenciais para assegurar transparência e rastreabilidade.

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O terceiro é a composição de equipe multidisciplinar. A desigualdade técnica entre Administração e mercado pode distorcer o diálogo. A presença de especialistas jurídicos, de planejamento e de áreas técnicas reduz esse risco e aumenta a qualidade das decisões.

Capacitação e governança como gargalos

A transição para a Lei 14.133/2021 exigiu ampla formação de servidores. Apenas em 2023, mais de 45 mil agentes públicos passaram por capacitações relacionadas à nova lei. O desafio agora é avançar para treinamentos específicos sobre contratações complexas, análise de riscos e condução de diálogos estruturados.

Para Menezes, o domínio técnico precisa acompanhar o avanço normativo. “Estudos preliminares consistentes, matrizes de risco claras e integração entre jurídico, área demandante e setor de compras são essenciais para evitar decisões baseadas em percepções isoladas. O procedimento exige método”, afirma.

O que as empresas devem observar

Para fornecedores, o diálogo competitivo exige preparação detalhada. A etapa demanda clareza técnica, compreensão dos riscos e capacidade de demonstrar viabilidade. Entre as recomendações mais frequentes estão o estudo prévio dos estudos técnicos preliminares, a simulação interna dos diálogos, o alinhamento entre área técnica, comercial e jurídica, a preparação documental antecipada e a clareza sobre limites legais da comunicação com a Administração.

Perspectivas para 2025

Com a revogação definitiva da antiga Lei 8.666/1993 e a plena adoção da Lei 14.133/2021, a tendência é que o diálogo competitivo deixe de ser um mecanismo raro e passe a integrar de forma natural o repertório de contratações públicas. O aumento de projetos digitais, soluções urbanas de alta complexidade e investimentos em infraestrutura sustentável deve acelerar esse movimento.

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Para Menezes, o avanço dependerá da maturidade das instituições. “O diálogo competitivo não é uma reunião livre. É um procedimento jurídico estruturado, que exige rastreabilidade de cada decisão. Quando bem conduzido, produz soluções mais adequadas e alocação de riscos mais eficiente. Quando mal estruturado, compromete a competição e amplia o passivo jurídico”, conclui.

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Reforma tributária redefine bases do sistema brasileiro e exige nova arquitetura fiscal das empresas analisa CEO da Ayres Contabilidade

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CEO da Ayres Contabilidade avalia efeitos estruturais da mudança, aponta os temas mais atuais em debate e reflete sobre o impacto da transição no ambiente corporativo brasileiro

A reforma tributária inaugura uma fase de reconstrução do sistema fiscal brasileiro. Para Alessandro Ayres, CEO da Ayres Contabilidade com atuação em governança financeira de empresas multinacionais, o país está diante de uma mudança que ultrapassa a simples substituição de tributos.

Em sua visão, trata-se de um realinhamento estrutural que exige revisão profunda dos processos internos das empresas. “Não é apenas uma alteração legal. A reforma mexe na lógica do funcionamento fiscal das organizações e exige que cada operação seja redesenhada com muito mais cuidado”, afirma.

A criação do IVA dual, com a CBS e o IBS, está entre os temas de maior impacto. O novo modelo busca uniformizar as bases de consumo e reduzir sobreposições que marcam o sistema atual. Segundo Ayres, o potencial de simplificação é real, mas depende da capacidade das empresas de reorganizar seus controles internos.

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“Grande parte das empresas opera há anos dentro de uma mesma lógica tributária. Migrar para outra estrutura significa revisar cadastros, códigos de produtos, sistemas de faturamento e até modelos de contrato”, observa.

O ponto mais sensível do momento é a fase de transição, quando tributos antigos e novos coexistirão. Em sua análise, essa etapa moldará o sucesso ou fracasso da implementação. “Vamos conviver com dois sistemas ao mesmo tempo, e esse período exige maturidade técnica. O risco não está apenas no cálculo do imposto, mas na classificação precisa das operações durante a transição”, afirma Ayres.

O funcionamento do comitê gestor do IBS também mobiliza discussões. O órgão será responsável pela administração das receitas entre estados e municípios e determinará parte da previsibilidade do sistema. Para Ayres, a governança desse comitê é decisiva para que a simplificação prometida pela reforma não seja perdida na prática.

“A unificação só será efetiva se houver coordenação. Sem critérios claros, as empresas podem enfrentar insegurança semelhante à que já existe hoje”, avalia.

Regimes específicos e setores regulados também estão no centro do debate. Áreas como telecomunicações, serviços digitais e logística tendem a passar por reestruturação significativa. Para empresas com operações complexas, a mudança exige novas definições de crédito, reavaliação dos custos recuperáveis e ajustes nos padrões de documentação fiscal.

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“O impacto é transversal. A reforma força uma reorganização que toca desde o nível operacional até o estratégico, e isso não acontece sem preparação”, destaca.

A observação de Ayres sobre o momento brasileiro tem sido influenciada também por sua atuação em projetos internacionais. Ele aponta que empresas estrangeiras acompanham a reforma com atenção e enxergam no processo uma possível redução de barreiras históricas.

“O Brasil é conhecido pela complexidade tributária. Quando uma mudança dessa escala acontece, investidores internacionais observam para entender como isso pode afetar o custo operacional e a previsibilidade. É um movimento que reposiciona o país no cenário competitivo”, analisa.

Ao mesmo tempo, Ayres vê espaço para que profissionais brasileiros contribuam com essa etapa de adaptação. “Trabalhamos há décadas dentro de um dos sistemas mais difíceis do mundo. Essa experiência se torna um diferencial para auxiliar empresas internacionais que querem operar aqui.”

Para ele, a reforma tributária não deve ser lida apenas como uma mudança normativa, mas como um processo de transformação contínua, com ajustes anuais, regulamentações complementares e adaptações técnicas. “A reforma exige visão de longo prazo. Quem enxergar apenas a mudança imediata perderá a oportunidade de construir um modelo mais eficiente para os próximos anos”, conclui Ayres.

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