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Declaração de IR sobre venda de imóveis: como incluir reformas e entender a isenção em permutas pode evitar prejuízos

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Especialistas explicam como declarar corretamente o lucro imobiliário, o que pode ser abatido e quando há isenção — especialmente em permutas. Declarações imprecisas podem resultar em impostos mais altos ou malha fina

Com o fim do prazo para entrega da declaração do Imposto de Renda se aproximando, contribuintes que venderam imóveis nos últimos anos precisam redobrar a atenção. A Receita Federal exige que todo ganho obtido na venda de um imóvel — o chamado lucro imobiliário — seja declarado. Em certos casos, esse lucro está sujeito à tributação de até 15%, mas há formas legais de diminuir ou até eliminar essa cobrança, como no caso das permutas entre imóveis e da inclusão de benfeitorias no valor original de aquisição.

Segundo dados da Receita Federal, mais de 280 mil brasileiros declararam lucro imobiliário em 2023, o que representa cerca de R$ 13 bilhões em ganhos de capital tributáveis. O número pode crescer ainda mais este ano, impulsionado pela valorização do mercado imobiliário e pelo aquecimento nas transações. Mas para quem vendeu um imóvel, nem sempre o valor cheio da venda representa um ganho real — principalmente quando houve reformas, melhorias ou permutas.

O que é lucro imobiliário e quando ele é tributado

O lucro imobiliário é a diferença entre o valor de venda e o valor de aquisição corrigido de um imóvel. Sobre esse ganho incide uma alíquota de 15% para imóveis residenciais ou comerciais, salvo algumas exceções previstas por lei.

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“Uma das principais formas de isenção do lucro imobiliário ocorre quando há permuta sem torna, ou seja, uma troca de imóveis sem pagamento adicional. Nesse caso, não há incidência de imposto, desde que a permuta seja registrada corretamente em contrato e escritura”, explica Lucas Oliveira, contador e CEO da LCS Services, consultoria especializada em gestão contábil e patrimonial.

De acordo com ele, essa é uma dúvida recorrente entre os clientes. “Muita gente não sabe que a permuta pode gerar isenção e acaba declarando errado. Mas é importante frisar que isso só vale quando o valor recebido é exclusivamente em outro imóvel. Se houver qualquer quantia em dinheiro envolvida, essa parte pode sim ser tributada”, completa.

Benfeitorias podem reduzir (legalmente) o imposto a pagar

Outro ponto fundamental, segundo os especialistas, é a inclusão de benfeitorias e reformas no valor do imóvel, o que pode reduzir o lucro imobiliário tributável. Isso inclui gastos com obras estruturais, ampliações, instalações elétricas e hidráulicas, desde que documentados com notas fiscais ou comprovantes.

“O que muita gente não sabe é que o custo de aquisição do imóvel não precisa ser apenas o que está registrado na escritura. Se a pessoa reformou a casa, ampliou ou fez alguma melhoria relevante, isso pode ser incorporado ao custo e, com isso, o lucro diminui. Menor lucro, menor imposto”, afirma Thiago Godoy, especialista em imóveis de alto padrão e fundador da Legacy, imobiliária.

Reformou? É preciso formalizar — e isso tem impactos

Lucas Oliveira ressalta que, embora seja possível incluir as benfeitorias na declaração, muitos contribuintes deixam de fazer o registro oficial da reforma junto à Receita Federal, o que limita essa vantagem. “Se você documenta a reforma, paga a guia de INSS — cujo valor é calculado com base no CUB (Custo Unitário Básico), levando em conta o tipo e o tamanho da obra — e averba isso na matrícula do imóvel, esse custo passa a compor legalmente o valor de aquisição. O imóvel de R$ 300 mil, por exemplo, com uma reforma de R$ 100 mil, pode passar a valer R$ 400 mil para fins de apuração do lucro imobiliário.”

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No entanto, ele alerta que isso também afeta a base de cálculo do IPTU. “Ao averbar essa valorização, o imóvel passa a ter um novo valor de referência, e com isso, o IPTU também aumenta. É um custo adicional, sim, mas que pode representar uma economia muito maior no momento da venda, especialmente em imóveis de alto valor. É uma decisão que precisa ser planejada com consciência.”

Mercado de permutas e atenção ao contrato

Para Thiago Godoy, o modelo de permuta tem sido cada vez mais comum, especialmente no mercado de alto padrão. “Em São Paulo, onde o metro quadrado passou a casa dos R$ 20 mil em alguns bairros, muitos clientes optam por permutar um imóvel maior por dois menores, ou vice-versa. Isso torna a transação mais viável e, se for feita sem tornar, ainda evita o pagamento de imposto”, explica.

Mas ele ressalta que não se trata de uma “fórmula mágica”, e sim de uma operação que precisa ser bem planejada e orientada por profissionais. “Não basta combinar uma troca entre amigos. A permuta precisa estar clara no contrato, registrada corretamente na escritura e ser comunicada com precisão à Receita. Caso contrário, o risco de cair na malha fina é grande.”

O risco de omissões e inconsistências

Declarar o ganho de capital de forma errada pode levar à malha fina e, em casos mais graves, à cobrança de multa de até 150% sobre o valor do imposto devido. “Não se trata de driblar o fisco, mas de entender os critérios legais e aproveitá-los com responsabilidade. O sistema da Receita é cruzado, e cada vez mais automatizado. Por isso, é importante se apoiar em especialistas para fazer uma declaração correta e segura”, reforça Lucas.

Para Thiago, a melhor proteção é a informação. “Vender ou comprar um imóvel envolve muito mais do que assinar um contrato. É preciso pensar na parte fiscal, no impacto da operação no IR e nas possibilidades de redução legal de tributos. Com orientação adequada, o contribuinte faz tudo dentro da lei e ainda economiza.”

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Serviço
Prazo final para envio do IR 2025: 31 de maio
Ferramenta da Receita Federal para cálculo do lucro imobiliário: Programa Ganhos de Capital (GCAP)
Alíquotas:
• 15% até R$ 5 milhões
• 17,5% entre R$ 5 e R$ 10 milhões
• 20% entre R$ 10 e R$ 30 milhões
• 22,5% acima de R$ 30 milhões

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Fim de ano e demissões silenciosas: o que a legislação diz sobre acordos forçados e dispensas irregulares

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 Novembro marca o início das demissões estratégicas em muitas empresas. Mas práticas comuns como pressão para “acordos”, simulação de pedido de demissão e dispensas durante tratamentos médicos podem ser ilegais — e gerar ações na Justiça do Trabalho

Com o encerramento do calendário corporativo, muitos departamentos de RH iniciam processos de “reestruturação” que envolvem demissões em massa, cortes silenciosos ou acordos forçados com colaboradores.

O que parece parte do planejamento financeiro de fim de ano, muitas vezes esconde práticas ilegais, como:

  • pressão para que o trabalhador “peça para sair”,

  • propostas de “acordo amigável” para evitar pagamento de verbas rescisórias completas,

  • dispensa de funcionários doentes, em estabilidade ou em tratamento.

Segundo levantamento da Justiça do Trabalho, o número de ações relacionadas a rescisões irregulares aumenta entre novembro e janeiro. E a tendência é de alta, especialmente com o crescimento de denúncias sobre coação moral e simulação de acordos.

Para a advogada Juliane Garcia de Moraes, do escritório Moraes Advocacia e especializada em Direito do Trabalho, esse é um dos períodos mais delicados do ano para o trabalhador:

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“Há um discurso institucionalizado de que ‘tudo se resolve com um acordo’. Mas muitos desses acordos são feitos sob pressão, sem transparência e, em alguns casos, com vício de consentimento. Isso fere a lei.”

Juliane explica que:

  • O trabalhador não é obrigado a aceitar acordo extrajudicial;

  • Caso esteja afastado por doença ocupacional, possui direito à estabilidade provisória;

  • É possível reverter judicialmente um desligamento indevido, inclusive com pedido de reintegração e indenização.

“O trabalhador precisa entender que aceitar um acordo sem clareza, especialmente em momentos de fragilidade emocional ou de saúde, pode ser uma armadilha. O jurídico existe para proteger e não para empurrar para fora.”

A Justiça do Trabalho tem reconhecido cada coisa vez mais nexo entre dispensa indevida e dano moral, especialmente em casos de:

  • desligamento durante afastamento médico,

  • demissão de mulheres grávidas sem ciência da gestação,

  • “acordos” feitos sem assistência legal.

Em um mês marcado por encerramentos, Juliane reforça que o trabalhador não pode ser encerrado junto com o planejamento da empresa:

“O fim do ano não pode justificar práticas abusivas. Toda demissão precisa respeitar os ritos legais e, acima de tudo, a dignidade de quem trabalhou.”

 Artigo para o LinkedIn

Título:
Demissão não pode ser empurrada — e muito menos forçada: entenda seus direitos no fim do ano

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Novembro costuma ser o mês das “reestruturações”. Vejo empresas planejando cortes, propondo acordos e acelerando encerramentos de contrato.

Mas também vejo trabalhadores sendo pressionados a aceitar acordos desfavoráveis, forçados a simular pedidos de demissão ou dispensados no meio de tratamentos médicos.

Como advogada trabalhista, preciso dizer com clareza: demissão é um ato jurídico sério — e precisa respeitar os limites da lei.

Se você:

  • está em tratamento de saúde,

  • voltou de afastamento recente,

  • tem estabilidade (ex: gestante, CIPA, acidente),

  • ou está sendo pressionado para “pedir para sair”…

… saiba: você tem direitos. E tem proteção legal.

Não aceite “acordos” em momentos de fragilidade.
Não assine nada sem entender todas as consequências.
E, principalmente, não ache que o problema é você. O problema pode estar no procedimento da empresa — e isso pode ser questionado juridicamente.

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 5 posts para LinkedIn

Post 1 – Abertura de conversa

Título: Fim do ano não justifica acordos forçados

Chegou novembro. E com ele, aumentam os cortes. Muitas empresas iniciam processos de “reorganização” com uma prática perigosa: empurrar acordos sem garantir clareza e justiça para o trabalhador.

Se você está sendo pressionado a aceitar uma saída, lembre-se:
Você não é obrigado a assinar nada.
Você tem direito à assistência jurídica.
E se houver vício de consentimento, o acordo pode ser anulado.

Post 2 – Estabilidade e saúde

Título: Dispensa durante tratamento de saúde pode ser ilegal

A empresa pode demitir um trabalhador doente? Nem sempre.

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📌 Se houver afastamento pelo INSS, existe estabilidade legal.
📌 Se a doença tiver relação com o trabalho, o caso pode ser tratado como acidente de trabalho.
📌 E a demissão durante esse período pode ser revertida judicialmente com reintegração.

A demissão é um direito da empresa. Mas com limites jurídicos e humanos.

Post 3 – Pedido de demissão simulado

Título: “Pede para sair” é assédio disfarçado de sugestão

Quando a empresa sugere que o trabalhador “peça para sair” para não arcar com os custos da rescisão, isso tem nome: coação moral.

Essa prática é ilegal. E se ficar comprovada, pode gerar:
✔️ reversão da demissão,
✔️ pagamento de verbas retroativas,
✔️ indenização por danos morais.

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Pressionar para simular pedido de demissão é romper o pacto de confiança.

Post 4 – Acordos extrajudiciais com vício de consentimento

Título: Nem todo “acordo” é legítimo

Acordo só é válido quando há liberdade, consciência e igualdade entre as partes.

Se você assinou algo sob pressão, sem assistência, sem entender as cláusulas, ou em momento de fragilidade (como durante tratamento médico), isso pode ser contestado judicialmente.

O fim do vínculo não anula seus direitos. E o que foi assinado pode ser reavaliado.

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Post 5 – Encerramento com CTA

Título: Respeito até o fim: a demissão não pode ser um novo trauma

A demissão deve ser um ato claro, justo e legal.
Não pode ser feita às pressas, com atalhos, nem com base na fragilidade emocional de quem está cansado e sem forças para resistir.

Se você está passando por isso, procure orientação jurídica.
Você não precisa enfrentar esse processo sozinho.
E não precisa aceitar o que fere a sua dignidade.

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Ricardo Kadett impulsiona expansão global de empresas com modelos que integram Vendas, IA e Estratégia Comercial

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CEO e estrategista internacional, Ricardo Kadett, 36, vem se consolidando como uma das principais referências na construção de estruturas comerciais inteligentes para empresas brasileiras que buscam crescer e competir em mercados globais. Formado em Comunicação Social com habilitação em Jornalismo pela Universidade Federal do Maranhão (UFMA), ele desenvolveu ao longo de mais de 15 anos uma base sólida de métodos, frameworks e sistemas voltados para aquisição de clientes, aceleração de vendas e integração prática de Inteligência Artificial ao ciclo comercial moderno.

Com uma atuação que conecta comportamento humano, tecnologia e estratégia, Ricardo auxilia empresários a estruturar modelos de vendas, treinamentos executivos, sistemas de conversão e métodos de posicionamento capazes de levar negócios a um novo nível de competitividade. Sua presença em iniciativas internacionais, palestras e projetos voltados para liderança comercial, educação executiva e inovação reforça sua relevância em um cenário de transformação constante no ambiente corporativo.

Ao longo da carreira, influenciou diretamente o crescimento de empresas de diferentes segmentos, criando soluções que combinam inteligência de dados, automação e performance humana. Seus modelos têm sido utilizados por empresários que expandem suas operações para fora do Brasil, aplicando estratégias comerciais desenhadas para aumentar eficiência, previsibilidade e escala. O reconhecimento por sua capacidade de unir visão de negócio, tecnologia aplicada e construção de autoridade o posiciona como representante de uma nova geração de estrategistas comerciais.

Com um olhar voltado para o futuro das vendas e o impacto da IA na tomada de decisão empresarial, Ricardo Kadett segue contribuindo para que empresas brasileiras operem de maneira mais inteligente, eficiente e competitiva, reforçando o papel da inovação como pilar para expansão global e alta performance.

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https://www.instagram.com/ricardokadett

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Wagner Gomes Lima: a trajetória de um estrategista global na construção de portfólios de alto desempenho

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Com uma carreira consolidada no setor financeiro, Wagner Gomes Lima se destaca como um dos nomes mais influentes quando o assunto é alocação e diversificação estratégica de ativos. Reconhecido por sua visão global e profunda compreensão dos mercados de capitais, ele acumula mais de 23 anos de experiência em investimentos realizados em 44 países, resultado de uma atuação marcada pela precisão analítica e pela busca constante por performance sustentável.

Ao longo de sua trajetória, Wagner Gomes Lima desenvolveu um método próprio para construir portfólios robustos, equilibrando risco e retorno com base em estudos aprofundados de mercado. Sua expertise inclui a seleção dos principais gestores e estratégias do mundo, sempre alinhadas às necessidades e objetivos de cada cliente. Para garantir a eficiência total da execução, ele conta com uma equipe de implementação altamente especializada, capaz de assegurar que cada portfólio siga seu curso com o menor custo operacional possível.

A atuação de Wagner Gomes Lima, no entanto, vai muito além dos modelos tradicionais de investimento. Ele também se orgulha de liderar e participar de projetos de construção de alto nível na Flórida, evidenciando sua capacidade de identificar oportunidades promissoras em setores diversos e de alto crescimento. Essa versatilidade o diferencia no mercado e demonstra sua habilidade em transitar entre diferentes áreas com igual precisão estratégica.

Desde o período pós-pandemia, Wagner adotou uma abordagem ainda mais estruturada, com foco em expansão constante. O resultado dessa estratégia começou a se destacar em 2023, quando avanços significativos passaram a ser observados — reflexo direto de sua visão de longo prazo, disciplina operacional e profunda compreensão das dinâmicas econômicas globais.

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Em um cenário financeiro cada vez mais complexo, Wagner Gomes Lima consolida-se como um profissional de referência, combinando experiência internacional, pensamento estratégico e capacidade de execução para gerar valor contínuo em diferentes mercados e setores.

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