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Declaração de IR sobre venda de imóveis: como incluir reformas e entender a isenção em permutas pode evitar prejuízos

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Especialistas explicam como declarar corretamente o lucro imobiliário, o que pode ser abatido e quando há isenção — especialmente em permutas. Declarações imprecisas podem resultar em impostos mais altos ou malha fina

Com o fim do prazo para entrega da declaração do Imposto de Renda se aproximando, contribuintes que venderam imóveis nos últimos anos precisam redobrar a atenção. A Receita Federal exige que todo ganho obtido na venda de um imóvel — o chamado lucro imobiliário — seja declarado. Em certos casos, esse lucro está sujeito à tributação de até 15%, mas há formas legais de diminuir ou até eliminar essa cobrança, como no caso das permutas entre imóveis e da inclusão de benfeitorias no valor original de aquisição.

Segundo dados da Receita Federal, mais de 280 mil brasileiros declararam lucro imobiliário em 2023, o que representa cerca de R$ 13 bilhões em ganhos de capital tributáveis. O número pode crescer ainda mais este ano, impulsionado pela valorização do mercado imobiliário e pelo aquecimento nas transações. Mas para quem vendeu um imóvel, nem sempre o valor cheio da venda representa um ganho real — principalmente quando houve reformas, melhorias ou permutas.

O que é lucro imobiliário e quando ele é tributado

O lucro imobiliário é a diferença entre o valor de venda e o valor de aquisição corrigido de um imóvel. Sobre esse ganho incide uma alíquota de 15% para imóveis residenciais ou comerciais, salvo algumas exceções previstas por lei.

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“Uma das principais formas de isenção do lucro imobiliário ocorre quando há permuta sem torna, ou seja, uma troca de imóveis sem pagamento adicional. Nesse caso, não há incidência de imposto, desde que a permuta seja registrada corretamente em contrato e escritura”, explica Lucas Oliveira, contador e CEO da LCS Services, consultoria especializada em gestão contábil e patrimonial.

De acordo com ele, essa é uma dúvida recorrente entre os clientes. “Muita gente não sabe que a permuta pode gerar isenção e acaba declarando errado. Mas é importante frisar que isso só vale quando o valor recebido é exclusivamente em outro imóvel. Se houver qualquer quantia em dinheiro envolvida, essa parte pode sim ser tributada”, completa.

Benfeitorias podem reduzir (legalmente) o imposto a pagar

Outro ponto fundamental, segundo os especialistas, é a inclusão de benfeitorias e reformas no valor do imóvel, o que pode reduzir o lucro imobiliário tributável. Isso inclui gastos com obras estruturais, ampliações, instalações elétricas e hidráulicas, desde que documentados com notas fiscais ou comprovantes.

“O que muita gente não sabe é que o custo de aquisição do imóvel não precisa ser apenas o que está registrado na escritura. Se a pessoa reformou a casa, ampliou ou fez alguma melhoria relevante, isso pode ser incorporado ao custo e, com isso, o lucro diminui. Menor lucro, menor imposto”, afirma Thiago Godoy, especialista em imóveis de alto padrão e fundador da Legacy, imobiliária.

Reformou? É preciso formalizar — e isso tem impactos

Lucas Oliveira ressalta que, embora seja possível incluir as benfeitorias na declaração, muitos contribuintes deixam de fazer o registro oficial da reforma junto à Receita Federal, o que limita essa vantagem. “Se você documenta a reforma, paga a guia de INSS — cujo valor é calculado com base no CUB (Custo Unitário Básico), levando em conta o tipo e o tamanho da obra — e averba isso na matrícula do imóvel, esse custo passa a compor legalmente o valor de aquisição. O imóvel de R$ 300 mil, por exemplo, com uma reforma de R$ 100 mil, pode passar a valer R$ 400 mil para fins de apuração do lucro imobiliário.”

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No entanto, ele alerta que isso também afeta a base de cálculo do IPTU. “Ao averbar essa valorização, o imóvel passa a ter um novo valor de referência, e com isso, o IPTU também aumenta. É um custo adicional, sim, mas que pode representar uma economia muito maior no momento da venda, especialmente em imóveis de alto valor. É uma decisão que precisa ser planejada com consciência.”

Mercado de permutas e atenção ao contrato

Para Thiago Godoy, o modelo de permuta tem sido cada vez mais comum, especialmente no mercado de alto padrão. “Em São Paulo, onde o metro quadrado passou a casa dos R$ 20 mil em alguns bairros, muitos clientes optam por permutar um imóvel maior por dois menores, ou vice-versa. Isso torna a transação mais viável e, se for feita sem tornar, ainda evita o pagamento de imposto”, explica.

Mas ele ressalta que não se trata de uma “fórmula mágica”, e sim de uma operação que precisa ser bem planejada e orientada por profissionais. “Não basta combinar uma troca entre amigos. A permuta precisa estar clara no contrato, registrada corretamente na escritura e ser comunicada com precisão à Receita. Caso contrário, o risco de cair na malha fina é grande.”

O risco de omissões e inconsistências

Declarar o ganho de capital de forma errada pode levar à malha fina e, em casos mais graves, à cobrança de multa de até 150% sobre o valor do imposto devido. “Não se trata de driblar o fisco, mas de entender os critérios legais e aproveitá-los com responsabilidade. O sistema da Receita é cruzado, e cada vez mais automatizado. Por isso, é importante se apoiar em especialistas para fazer uma declaração correta e segura”, reforça Lucas.

Para Thiago, a melhor proteção é a informação. “Vender ou comprar um imóvel envolve muito mais do que assinar um contrato. É preciso pensar na parte fiscal, no impacto da operação no IR e nas possibilidades de redução legal de tributos. Com orientação adequada, o contribuinte faz tudo dentro da lei e ainda economiza.”

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Serviço
Prazo final para envio do IR 2025: 31 de maio
Ferramenta da Receita Federal para cálculo do lucro imobiliário: Programa Ganhos de Capital (GCAP)
Alíquotas:
• 15% até R$ 5 milhões
• 17,5% entre R$ 5 e R$ 10 milhões
• 20% entre R$ 10 e R$ 30 milhões
• 22,5% acima de R$ 30 milhões

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Rodrigo Bernardi aposta em demanda oculta na Flórida para levar alfaiataria brasileira aos EUA

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Empresário de Jundiaí prepara expansão da Bernardi Alfaiataria com foco em eventos de alto padrão e atendimento personalizado para público latino e norte-americano

O mercado norte-americano de moda formal masculina movimenta cifras bilionárias todos os anos, impulsionado por casamentos, formaturas, bailes de gala e eventos corporativos. Apenas o segmento de aluguel de roupas formais nos Estados Unidos movimentou US$ 927 milhões em 2024, segundo a consultoria IBISWorld, e a tendência é de crescimento.

É nesse cenário que o empresário Rodrigo Bernardi, fundador da Bernardi Alfaiataria, vê uma oportunidade pouco explorada: oferecer trajes masculinos de alto padrão com curadoria, caimento moderno e atendimento personalizado, modelo já testado e consolidado no interior de São Paulo.

“Existe uma demanda clara por roupas de qualidade para eventos nos Estados Unidos, mas a oferta é limitada, especialmente na Flórida. As lojas que pesquisamos oferecem modelos ultrapassados, mal ajustados e com atendimento impessoal. Há espaço para um novo padrão de serviço nesse mercado”, afirma Bernardi.

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História de sucesso no Brasil

Há mais de 10 anos à frente da Bernardi Alfaiataria, Rodrigo Bernardi construiu uma marca referência no segmento de moda masculina de luxo em Jundiaí (SP).

A empresa se destaca por unir venda e aluguel de ternos em um atendimento com hora marcada, focado na experiência e personalização, conceito que será replicado na operação norte-americana, com abertura prevista para 2026.

Além do atendimento exclusivo, o plano inclui um diferencial de produto: ternos importados da Turquia, reconhecidos pelo caimento sofisticado e acabamento moderno.

“Trabalhamos com um fornecedor de São Paulo que traz essas peças turcas de alto padrão. Vamos levar essa mesma qualidade para os Estados Unidos, mantendo o padrão de consultoria e curadoria”, explica.

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O setor de eventos nos EUA é um dos mais robustos do mundo. Apenas o mercado de casamentos movimenta mais de US$ 70 bilhões por ano, segundo a The Wedding Report.

O calendário acadêmico, com inúmeras cerimônias de formatura, somado a congressos empresariais e festas de gala, cria um fluxo constante de demanda.

“O aluguel de trajes formais é atraente até para quem tem alto poder aquisitivo, pois muitos eventos exigem estilos únicos. O que falta é uma curadoria moderna, com ajuste ideal e bom gosto. Queremos preencher essa lacuna”, ressalta.

Com uma base de clientes fiéis no Brasil e reputação construída no atendimento premium, a Bernardi Alfaiataria mira agora o público brasileiro, latino e norte-americano residente na Flórida — só os brasileiros já ultrapassam 370 mil, segundo o U.S. Census Bureau.
A expectativa é que a unidade piloto comece a operar até o final de 2026, com estrutura adaptada ao mercado local, equipe treinada e foco em sofisticação.

“Não estamos indo para improvisar. Vamos replicar um modelo que já deu certo aqui, com personalização, atendimento humano e produtos de alto padrão”, finaliza Bernardi.

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Hugo Martelinho de Ouro: Excelência e Precisão em Reparos de Veículos em Maringá

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Na hora de recuperar a aparência original do seu carro, contar com um especialista faz toda a diferença. É por isso que o Hugo Martelinho de Ouro é reconhecido como um dos principais nomes do setor automotivo em Maringá e região. Sua especialidade está no reparo minucioso de amassados, devolvendo ao veículo sua estética original sem a necessidade de repintura.

 Com equipamentos modernos e técnicas refinadas, o Hugo Martelinho de Ouro oferece resultados rápidos e de altíssimo padrão. Cada serviço é executado com foco no detalhe, garantindo que o reparo seja imperceptível, mantendo a pintura original e valorizando o automóvel no mercado.

 O atendimento personalizado e a transparência em cada etapa do processo são diferenciais que fazem com que clientes de toda a região confiem no trabalho do Hugo Martelinho de Ouro. Não importa se o dano foi causado por granizo, pequenas colisões ou manobras em estacionamento — a solução ideal está sempre ao alcance.

 Quando o assunto é qualidade e credibilidade, poucos nomes no Paraná têm o mesmo peso que Hugo Martelinho de Ouro, uma verdadeira referência para quem busca perfeição e cuidado com o carro.

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(Créditos: Carlos E)

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Com aumento de golpes online, Site Confiável divulga 5 dicas para comprar com segurança no Dia dos Pais

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Plataforma gratuita já ajudou mais de 16 milhões de brasileiros a evitar fraudes em compras online

Com a chegada do Dia dos Pais, cresce também o volume de compras online  e, com ele, o número de golpes aplicados na internet. De acordo com dados recentes do setor de segurança digital, mais de 97 mil tentativas de fraudes em e-commerce foram registradas no Brasil apenas entre junho e julho de 2025, um aumento de 24% em relação ao mesmo período do ano anterior.

Em meio a esse cenário, o Site Confiável (www.siteconfiavel.com.br), plataforma gratuita que ajuda os consumidores a verificarem se um site é seguro para compras, reforça seu compromisso com a educação digital. Desde sua criação, a ferramenta já auxiliou mais de 16 milhões de pessoas a evitarem prejuízos em compras fraudulentas.

“Percebemos que muitas vítimas ainda caem em golpes por falta de atenção a detalhes básicos, como o CNPJ do site ou a forma de pagamento. Nosso objetivo é empoderar o consumidor com informação simples, mas eficaz”, afirma Amador Neto, cofundador da plataforma. “Tecnologia e educação são as melhores armas contra o crime digital.”

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Confira 5 dicas do Site Confiável para não cair em golpes neste Dia dos Pais:

  1. Consulte o CNPJ da empresa: Verifique o CNPJ e a razão social da loja por meio do Site Confiável. Empresas falsas geralmente não têm CNPJ ou usam dados de terceiros.
  2. HTTPS não é sinônimo de segurança: Muitos golpistas usam sites com “cadeado de segurança” para parecerem confiáveis. Isso não garante legitimidade.
  3. Atenção às promoções irreais: Desconfie de preços muito abaixo do mercado, especialmente em anúncios pagos em redes sociais.
  4. Evite pagar via Pix em sites desconhecidos: Prefira o cartão de crédito, que oferece mais garantias em caso de fraude.
  5. Cuidado com avaliações falsas: Golpistas copiam resenhas ou criam perfis falsos para dar legitimidade ao golpe.

Golpes crescem com datas comemorativas

Levantamento da ClearSale aponta que datas comemorativas, como o Dia dos Pais, concentram grande parte das fraudes no comércio eletrônico. Em média, 1 a cada 30 compras online no Brasil em datas sazonais é tentativa de golpe.

A missão do Site Confiável é reduzir esses números por meio de uma navegação segura, com verificação simples e rápida. Basta digitar o nome ou endereço do site e, em segundos, o consumidor recebe uma avaliação sobre a confiabilidade da loja.

Sobre o Site Confiável

O Site Confiável é uma plataforma 100% gratuita, criada para ajudar consumidores a verificarem a segurança de sites antes de realizarem compras online. Já são mais de 16 milhões de usuários beneficiados e milhares de fraudes evitadas. A ferramenta analisa aspectos como CNPJ, reputação, selos de segurança e presença digital, oferecendo uma avaliação precisa para compras seguras.

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