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Declaração de IR sobre venda de imóveis: como incluir reformas e entender a isenção em permutas pode evitar prejuízos

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Especialistas explicam como declarar corretamente o lucro imobiliário, o que pode ser abatido e quando há isenção — especialmente em permutas. Declarações imprecisas podem resultar em impostos mais altos ou malha fina

Com o fim do prazo para entrega da declaração do Imposto de Renda se aproximando, contribuintes que venderam imóveis nos últimos anos precisam redobrar a atenção. A Receita Federal exige que todo ganho obtido na venda de um imóvel — o chamado lucro imobiliário — seja declarado. Em certos casos, esse lucro está sujeito à tributação de até 15%, mas há formas legais de diminuir ou até eliminar essa cobrança, como no caso das permutas entre imóveis e da inclusão de benfeitorias no valor original de aquisição.

Segundo dados da Receita Federal, mais de 280 mil brasileiros declararam lucro imobiliário em 2023, o que representa cerca de R$ 13 bilhões em ganhos de capital tributáveis. O número pode crescer ainda mais este ano, impulsionado pela valorização do mercado imobiliário e pelo aquecimento nas transações. Mas para quem vendeu um imóvel, nem sempre o valor cheio da venda representa um ganho real — principalmente quando houve reformas, melhorias ou permutas.

O que é lucro imobiliário e quando ele é tributado

O lucro imobiliário é a diferença entre o valor de venda e o valor de aquisição corrigido de um imóvel. Sobre esse ganho incide uma alíquota de 15% para imóveis residenciais ou comerciais, salvo algumas exceções previstas por lei.

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“Uma das principais formas de isenção do lucro imobiliário ocorre quando há permuta sem torna, ou seja, uma troca de imóveis sem pagamento adicional. Nesse caso, não há incidência de imposto, desde que a permuta seja registrada corretamente em contrato e escritura”, explica Lucas Oliveira, contador e CEO da LCS Services, consultoria especializada em gestão contábil e patrimonial.

De acordo com ele, essa é uma dúvida recorrente entre os clientes. “Muita gente não sabe que a permuta pode gerar isenção e acaba declarando errado. Mas é importante frisar que isso só vale quando o valor recebido é exclusivamente em outro imóvel. Se houver qualquer quantia em dinheiro envolvida, essa parte pode sim ser tributada”, completa.

Benfeitorias podem reduzir (legalmente) o imposto a pagar

Outro ponto fundamental, segundo os especialistas, é a inclusão de benfeitorias e reformas no valor do imóvel, o que pode reduzir o lucro imobiliário tributável. Isso inclui gastos com obras estruturais, ampliações, instalações elétricas e hidráulicas, desde que documentados com notas fiscais ou comprovantes.

“O que muita gente não sabe é que o custo de aquisição do imóvel não precisa ser apenas o que está registrado na escritura. Se a pessoa reformou a casa, ampliou ou fez alguma melhoria relevante, isso pode ser incorporado ao custo e, com isso, o lucro diminui. Menor lucro, menor imposto”, afirma Thiago Godoy, especialista em imóveis de alto padrão e fundador da Legacy, imobiliária.

Reformou? É preciso formalizar — e isso tem impactos

Lucas Oliveira ressalta que, embora seja possível incluir as benfeitorias na declaração, muitos contribuintes deixam de fazer o registro oficial da reforma junto à Receita Federal, o que limita essa vantagem. “Se você documenta a reforma, paga a guia de INSS — cujo valor é calculado com base no CUB (Custo Unitário Básico), levando em conta o tipo e o tamanho da obra — e averba isso na matrícula do imóvel, esse custo passa a compor legalmente o valor de aquisição. O imóvel de R$ 300 mil, por exemplo, com uma reforma de R$ 100 mil, pode passar a valer R$ 400 mil para fins de apuração do lucro imobiliário.”

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No entanto, ele alerta que isso também afeta a base de cálculo do IPTU. “Ao averbar essa valorização, o imóvel passa a ter um novo valor de referência, e com isso, o IPTU também aumenta. É um custo adicional, sim, mas que pode representar uma economia muito maior no momento da venda, especialmente em imóveis de alto valor. É uma decisão que precisa ser planejada com consciência.”

Mercado de permutas e atenção ao contrato

Para Thiago Godoy, o modelo de permuta tem sido cada vez mais comum, especialmente no mercado de alto padrão. “Em São Paulo, onde o metro quadrado passou a casa dos R$ 20 mil em alguns bairros, muitos clientes optam por permutar um imóvel maior por dois menores, ou vice-versa. Isso torna a transação mais viável e, se for feita sem tornar, ainda evita o pagamento de imposto”, explica.

Mas ele ressalta que não se trata de uma “fórmula mágica”, e sim de uma operação que precisa ser bem planejada e orientada por profissionais. “Não basta combinar uma troca entre amigos. A permuta precisa estar clara no contrato, registrada corretamente na escritura e ser comunicada com precisão à Receita. Caso contrário, o risco de cair na malha fina é grande.”

O risco de omissões e inconsistências

Declarar o ganho de capital de forma errada pode levar à malha fina e, em casos mais graves, à cobrança de multa de até 150% sobre o valor do imposto devido. “Não se trata de driblar o fisco, mas de entender os critérios legais e aproveitá-los com responsabilidade. O sistema da Receita é cruzado, e cada vez mais automatizado. Por isso, é importante se apoiar em especialistas para fazer uma declaração correta e segura”, reforça Lucas.

Para Thiago, a melhor proteção é a informação. “Vender ou comprar um imóvel envolve muito mais do que assinar um contrato. É preciso pensar na parte fiscal, no impacto da operação no IR e nas possibilidades de redução legal de tributos. Com orientação adequada, o contribuinte faz tudo dentro da lei e ainda economiza.”

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Serviço
Prazo final para envio do IR 2025: 31 de maio
Ferramenta da Receita Federal para cálculo do lucro imobiliário: Programa Ganhos de Capital (GCAP)
Alíquotas:
• 15% até R$ 5 milhões
• 17,5% entre R$ 5 e R$ 10 milhões
• 20% entre R$ 10 e R$ 30 milhões
• 22,5% acima de R$ 30 milhões

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De trancista a fundadora de startup: Salão Preta Brasileira vence hackathon nacional

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Projeto idealizado por Léia Abadia conquista o MBM InovaHack e mostra que a inovação também nasce na periferia de São Paulo

O salão de beleza Preta Brasileira, referência em estética afro-brasileira e empreendedorismo feminino nas periferias de São Paulo, acaba de conquistar um feito inédito: foi o grande vencedor da mais recente edição do MBM InovaHack, hackathon promovido pelo Movimento Black Money (MBM), realizado no Digital Pub, na capital paulista. A equipe apresentou o projeto Preta Brasileira Cultural, uma plataforma digital de impacto social que une ancestralidade, tecnologia e inclusão produtiva.

A proposta da plataforma é clara e ambiciosa: desenvolver uma solução integrada para fortalecer a economia de comunidades afro-indígenas urbanas, com foco especial nas mulheres negras periféricas. Estruturado em quatro pilares: formação profissional, rede de negócios, clube de compras coletivas e produção de eventos culturais, o projeto foi pensado a partir da realidade de quem vive e empreende na periferia. Com isso, conquistou o júri e mostrou a força da inovação com identidade.

Para Léia Abadia, fundadora do salão e idealizadora da plataforma, a conquista é mais do que simbólica, é histórica. “Comecei como trancista, e hoje, sou fundadora de um instituto cultural e agora, também, de uma startup social. Essa vitória é para mostrar que da zona leste de São Paulo também brota tecnologia, potência e solução. A periferia pensa, cria e inova. Só precisamos de acesso e oportunidades”, afirma.

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Fundado por Léia, o salão Preta Brasileira é um verdadeiro polo de transformação na zona leste de São Paulo. Muito mais do que um espaço de beleza, tornou-se um centro de fortalecimento da autoestima de mulheres negras, um ponto de apoio para trancistas e profissionais autônomas, além de referência nacional em práticas de estética com identidade e ancestralidade. A atuação do salão ultrapassa as paredes do empreendimento: movimenta cultura, economia e cidadania.

A vitória no hackathon consolida o novo passo do Preta Brasileira: o salto da beleza para a tecnologia. A plataforma Preta Brasileira Cultural, que já está em fase de prototipagem, pretende lançar sua versão beta em breve. Com estética inspirada em referências afro-indígenas e uma proposta pedagógica e comercial, o sistema oferecerá capacitação técnica e emocional, rede de apoio, marketing digital e eventos culturais, presenciais e online, com foco em ESG racial.

O MBM InovaHack, realizado pelo Movimento Black Money e liderado por Nina Silva, é uma das principais iniciativas de inclusão financeira e tecnológica para a população negra no Brasil.

A conquista do Preta Brasileira simboliza o que o MBM InovaHack representa: inovação com propósito, feita por mãos negras, periféricas e criativas. “Esse projeto é o futuro da economia preta e periférica. É espiritual, é ancestral, é digital e é real”, reforça Léia Abadia.

O impacto do salão de beleza Preta Brasileira na zona leste é concreto: centenas de mulheres passaram pelo salão em busca de beleza, acolhimento e formação. Agora, com a vitória no hackathon e a construção de uma startup social, o legado de Léia e do seu empreendimento ganha novas dimensões, conectando a ancestralidade com o futuro da tecnologia preta no Brasil.

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Sobre o Instituto Preta Brasileira

Fundado por Léia Abadia, o Instituto Preta Brasileira atua com cultura afro-brasileira, educação popular, empreendedorismo e formação de lideranças. Em 2022, Léia recebeu o Prêmio Luiza Mahin e tem se consolidado como uma voz importante nos debates sobre inovação racial, ESG e espiritualidade de matriz africana. É também líder do Sagrado Feminino e cocriadora do premiado projeto Orgulho de Ser Trancista.

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Maior e-commerce de cabelo do Brasil está em Goiás e amplia presença nacional e internacional

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Goiânia – Em um segmento que movimenta bilhões no Brasil, o setor de beleza tem registrado crescimento constante, com destaque para nichos altamente especializados. É nesse contexto que a empresária Eliana Martins consolidou, a partir de Goiás, o que é hoje considerado o maior e-commerce de cabelo do país.

Com sede em Goiânia e unidades físicas em Uberlândia (MG) e Londres (Inglaterra), a Vitrine da Mulher lidera o mercado de vendas online de produtos capilares personalizados, com foco em lace hair, próteses, mega hair e perucas sob medida. A empresa também é referência na aplicação da técnica micro emborrachada, criada pela própria Eliana há mais de 17 anos, e hoje adotada por profissionais em todo o país.

A operação logística do e-commerce é integrada e permite o envio de produtos para todo o Brasil, com atendimento remoto e personalizado em três polos: Goiânia, Uberlândia e Londres. A atuação em múltiplos fusos e idiomas, com canais de WhatsApp segmentados por região, tem ampliado o alcance da marca em mercados internacionais. De acordo com os dados disponíveis nas plataformas da empresa, o fluxo de atendimento nas três cidades acompanha um volume expressivo de pedidos online, com valores médios que variam de R$ 3 mil a R$ 15 mil por unidade de lace.

Além do canal de vendas, a Vitrine da Mulher opera uma estrutura educacional robusta. Os cursos presenciais e online promovem capacitação profissional no método exclusivo de Eliana, que já formou milhares de alunas no Brasil e no exterior. Durante o período da pandemia, a demanda por esses cursos cresceu mais de 600%, impulsionando o faturamento e tornando o negócio um dos mais rentáveis do setor capilar.

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Nas redes sociais, a marca investe em estratégias de marketing com forte apelo visual. Os vídeos de demonstração das laces, próteses e técnicas exclusivas alcançam centenas de milhares de visualizações. Clientes de diversos estados recorrem à plataforma digital para personalizar seus pedidos, com a possibilidade de envio de fotos e vídeos para que os produtos sejam moldados à semelhança do próprio cabelo.

O sucesso da empresa também se deve à capacidade de inovação. A linha de produtos inclui, além das laces tradicionais, itens como a “lace inteligente”, o “fio invisível” e a “aranha hair”, todos desenvolvidos para garantir naturalidade e conforto. A empresa oferece ainda garantia e suporte após a compra, reforçando sua posição como referência de qualidade no segmento.

Com a abertura da base de atendimento em Londres, a Vitrine da Mulher passa a disputar um novo mercado: o das brasileiras que vivem na Europa e buscam soluções de estética capilar com a mesma tecnologia disponível no Brasil. A entrada no continente europeu também marca uma nova fase do negócio, com a expectativa de consolidar a presença da marca em outros países.

A partir de Goiás, Eliana Martins comanda uma operação que une tradição, tecnologia e personalização. A escolha de Goiânia como centro estratégico da empresa permite agilidade na produção e distribuição, com logística facilitada para o restante do país. Uberlândia funciona como base complementar no Sudeste, e Londres como ponte para a expansão internacional.

O mercado de cabelos é hoje um dos mais promissores do setor de beleza no Brasil. Segundo dados da Abihpec (Associação Brasileira da Indústria de Higiene Pessoal, Perfumaria e Cosméticos), o segmento de cuidados capilares representa cerca de 25% de todo o consumo de cosméticos no país, com projeção de crescimento anual entre 8% e 12%. A Vitrine da Mulher está posicionada no topo desse movimento, conectando tradição e modernidade a partir do Centro-Oeste.

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Com um modelo de negócio baseado em tecnologia, personalização e educação, o maior e-commerce de cabelo do Brasil continua a expandir. O que começou com uma técnica artesanal em um salão de bairro tornou-se, em menos de duas décadas, um império capilar com alcance internacional.

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O poder do café: da xícara ao skincare, o ingrediente que conquistou a medicina e a beleza

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Presente em quase todas as casas brasileiras, o café é muito mais do que uma bebida estimulante das manhãs. Ele representa afeto, cultura, conexão e, mais recentemente, passou a ocupar espaço também nas prateleiras da estética. A combinação entre tradição e inovação fez do café um dos ativos mais valorizados do momento tanto no Brasil quanto no exterior.

A sua ação potente como antioxidante, estimulante da circulação e regenerador natural da pele vem atraindo o olhar da medicina estética. E ninguém menos que o famoso Dr. Rey, conhecido mundialmente como “Dr. Hollywood”, decidiu apostar nessa potência brasileira. Apaixonado pelos benefícios do café e defensor do uso de ativos naturais para rejuvenescimento e cuidado diário, o médico uniu forças com a marca BitCoffee referência nacional em tecnologia cosmética à base de café para lançar uma verdadeira inovação: o peeling de café.

O produto chega ao mercado com a proposta de unir ciência, natureza e identidade brasileira. Desenvolvido para estimular a renovação celular, melhorar a textura e firmeza da pele e ativar a circulação de forma natural, o peeling é o reflexo de uma parceria entre conhecimento médico e excelência em formulação. Com base vegana, textura leve e focada na pele brasileira, a fórmula foi criada para entregar resultados visíveis em poucas semanas.

Para Pedro Melo Jr., CEO da BitCoffee, e Any Brasil , a frente da BITCOFFee Skin, essa união com Dr. Rey é um marco. Segundo ele, o café sempre foi um patrimônio brasileiro, mas agora ganha ainda mais relevância como insumo de luxo. “O café é antioxidante, rejuvenescedor e biocompatível. O mundo precisa olhar para o que o Brasil tem de mais valioso”, afirma o executivo.

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O crescimento da procura por cosméticos com ingredientes naturais ajuda a explicar esse movimento. O setor de beleza no Brasil cresceu 10,3% em 2023, segundo dados da ABIHPEC (Associação Brasileira da Indústria de Higiene Pessoal, Perfumaria e Cosméticos), e o uso de ativos sustentáveis está no topo das tendências de consumo. O café se destaca entre eles não só por seu simbolismo afetivo, mas por entregar resultados reais para a pele.

Em paralelo, o brasileiro tem sentido no bolso a valorização do grão. O preço do café subiu mais de 35% no último ano, reflexo tanto das oscilações climáticas quanto da sua crescente presença em mercados como o de cosméticos, alimentos funcionais e até produtos farmacêuticos. O que antes era apenas um item cotidiano, agora é reconhecido como matéria-prima de alto valor agregado.

A BitCoffee, que já era reconhecida por seus cafés especiais e experiências sensoriais, agora entra de vez no universo da beleza, apresentando ao mundo o café como ativo completo: energético para o corpo, terapêutico para a mente e transformador para a pele. Com o lançamento do Peeling de Café, a marca inaugura um novo capítulo onde o ritual de autocuidado começa com o mesmo ingrediente que sempre esteve presente na nossa rotina, mas agora com uma função ainda mais poderosa.

A novidade reafirma o lugar do Brasil como protagonista na produção de café e agora também na inovação em cosméticos. O peeling de café é o encontro entre tradição e futuro, saúde e beleza, ciência e natureza tudo isso em um frasco.

Para conhecer mais sobre esse lançamento e sobre o universo da BitCoffee Skincare, acesse:

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👉 https://bitcoffeeskincare.com.br

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