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Declaração de IR sobre venda de imóveis: como incluir reformas e entender a isenção em permutas pode evitar prejuízos

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Especialistas explicam como declarar corretamente o lucro imobiliário, o que pode ser abatido e quando há isenção — especialmente em permutas. Declarações imprecisas podem resultar em impostos mais altos ou malha fina

Com o fim do prazo para entrega da declaração do Imposto de Renda se aproximando, contribuintes que venderam imóveis nos últimos anos precisam redobrar a atenção. A Receita Federal exige que todo ganho obtido na venda de um imóvel — o chamado lucro imobiliário — seja declarado. Em certos casos, esse lucro está sujeito à tributação de até 15%, mas há formas legais de diminuir ou até eliminar essa cobrança, como no caso das permutas entre imóveis e da inclusão de benfeitorias no valor original de aquisição.

Segundo dados da Receita Federal, mais de 280 mil brasileiros declararam lucro imobiliário em 2023, o que representa cerca de R$ 13 bilhões em ganhos de capital tributáveis. O número pode crescer ainda mais este ano, impulsionado pela valorização do mercado imobiliário e pelo aquecimento nas transações. Mas para quem vendeu um imóvel, nem sempre o valor cheio da venda representa um ganho real — principalmente quando houve reformas, melhorias ou permutas.

O que é lucro imobiliário e quando ele é tributado

O lucro imobiliário é a diferença entre o valor de venda e o valor de aquisição corrigido de um imóvel. Sobre esse ganho incide uma alíquota de 15% para imóveis residenciais ou comerciais, salvo algumas exceções previstas por lei.

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“Uma das principais formas de isenção do lucro imobiliário ocorre quando há permuta sem torna, ou seja, uma troca de imóveis sem pagamento adicional. Nesse caso, não há incidência de imposto, desde que a permuta seja registrada corretamente em contrato e escritura”, explica Lucas Oliveira, contador e CEO da LCS Services, consultoria especializada em gestão contábil e patrimonial.

De acordo com ele, essa é uma dúvida recorrente entre os clientes. “Muita gente não sabe que a permuta pode gerar isenção e acaba declarando errado. Mas é importante frisar que isso só vale quando o valor recebido é exclusivamente em outro imóvel. Se houver qualquer quantia em dinheiro envolvida, essa parte pode sim ser tributada”, completa.

Benfeitorias podem reduzir (legalmente) o imposto a pagar

Outro ponto fundamental, segundo os especialistas, é a inclusão de benfeitorias e reformas no valor do imóvel, o que pode reduzir o lucro imobiliário tributável. Isso inclui gastos com obras estruturais, ampliações, instalações elétricas e hidráulicas, desde que documentados com notas fiscais ou comprovantes.

“O que muita gente não sabe é que o custo de aquisição do imóvel não precisa ser apenas o que está registrado na escritura. Se a pessoa reformou a casa, ampliou ou fez alguma melhoria relevante, isso pode ser incorporado ao custo e, com isso, o lucro diminui. Menor lucro, menor imposto”, afirma Thiago Godoy, especialista em imóveis de alto padrão e fundador da Legacy, imobiliária.

Reformou? É preciso formalizar — e isso tem impactos

Lucas Oliveira ressalta que, embora seja possível incluir as benfeitorias na declaração, muitos contribuintes deixam de fazer o registro oficial da reforma junto à Receita Federal, o que limita essa vantagem. “Se você documenta a reforma, paga a guia de INSS — cujo valor é calculado com base no CUB (Custo Unitário Básico), levando em conta o tipo e o tamanho da obra — e averba isso na matrícula do imóvel, esse custo passa a compor legalmente o valor de aquisição. O imóvel de R$ 300 mil, por exemplo, com uma reforma de R$ 100 mil, pode passar a valer R$ 400 mil para fins de apuração do lucro imobiliário.”

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No entanto, ele alerta que isso também afeta a base de cálculo do IPTU. “Ao averbar essa valorização, o imóvel passa a ter um novo valor de referência, e com isso, o IPTU também aumenta. É um custo adicional, sim, mas que pode representar uma economia muito maior no momento da venda, especialmente em imóveis de alto valor. É uma decisão que precisa ser planejada com consciência.”

Mercado de permutas e atenção ao contrato

Para Thiago Godoy, o modelo de permuta tem sido cada vez mais comum, especialmente no mercado de alto padrão. “Em São Paulo, onde o metro quadrado passou a casa dos R$ 20 mil em alguns bairros, muitos clientes optam por permutar um imóvel maior por dois menores, ou vice-versa. Isso torna a transação mais viável e, se for feita sem tornar, ainda evita o pagamento de imposto”, explica.

Mas ele ressalta que não se trata de uma “fórmula mágica”, e sim de uma operação que precisa ser bem planejada e orientada por profissionais. “Não basta combinar uma troca entre amigos. A permuta precisa estar clara no contrato, registrada corretamente na escritura e ser comunicada com precisão à Receita. Caso contrário, o risco de cair na malha fina é grande.”

O risco de omissões e inconsistências

Declarar o ganho de capital de forma errada pode levar à malha fina e, em casos mais graves, à cobrança de multa de até 150% sobre o valor do imposto devido. “Não se trata de driblar o fisco, mas de entender os critérios legais e aproveitá-los com responsabilidade. O sistema da Receita é cruzado, e cada vez mais automatizado. Por isso, é importante se apoiar em especialistas para fazer uma declaração correta e segura”, reforça Lucas.

Para Thiago, a melhor proteção é a informação. “Vender ou comprar um imóvel envolve muito mais do que assinar um contrato. É preciso pensar na parte fiscal, no impacto da operação no IR e nas possibilidades de redução legal de tributos. Com orientação adequada, o contribuinte faz tudo dentro da lei e ainda economiza.”

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Serviço
Prazo final para envio do IR 2025: 31 de maio
Ferramenta da Receita Federal para cálculo do lucro imobiliário: Programa Ganhos de Capital (GCAP)
Alíquotas:
• 15% até R$ 5 milhões
• 17,5% entre R$ 5 e R$ 10 milhões
• 20% entre R$ 10 e R$ 30 milhões
• 22,5% acima de R$ 30 milhões

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Marketing de Alta Performance

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Créditos da foto: Divulgação

A Agência Digitals é uma agência de marketing full service especializada em trabalhar com empresas de alto padrão que buscam unir sofisticação estética a resultados comerciais concretos. Entre seus trabalhos, figuram projetos para grandes empresas, como Intel, Danone e Gerdau – além de marcas Brasileiras de pequeno e médio porte que atendem clientes exigentes.


“Mais do que fornecer serviços, a agência posiciona-se como uma parceira estratégica de marcas premium, em muitos casos, substituindo completamente o departamento de marketing e vendas dessas empresas”, afirma Pedro Burgos, sócio fundador e CMO da Digitals, formado em Design pela Hochschule Anhalt (antiga Bauhaus – Dessau).


“Nosso foco é atender empresas que se identificam com um design refinado e valorizam um trabalho orientado para o retorno do investimento em Marketing, com uma performance real em vendas, enquanto constroem uma reputação sólida, tanto no ambiente digital quanto no físico”, pontua Pâmela Burgos, sócia fundadora da Digitals e . Responsável pela Gestão Operacional da Digitals, especializada em Comunicação Corporativa e Branding.

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Com uma abordagem estratégica e altamente personalizada, a agência amplia a presença e a influência das empresas parceiras de forma estruturada, aliando elegância, minimalismo e alto impacto visual, o que proporciona uma redução sensível do custo de aquisição de clientes (CPA), uma conexão sólida com seu público-alvo, o fortalecimento da percepção de valor dessas marcas no mercado e a aceleração direta e mensurável de sua performance comercial.


Por meio da combinação entre criatividade e dados, a Digitals entrega soluções que integram times de Design, Audiovisual, Estratégia, Performance e Conteúdo em uma operação de Marketing completa e estruturada, com foco absoluto em eficiência, desejo e conversão. “Nosso portfólio contempla todos os serviços necessários para atender, parcial ou integralmente, às demandas de marketing e vendas dos nossos clientes”, ressalta Pedro .


As áreas de atuação incluem estratégia de marketing, operação de marketing, gestão de tráfego pago (ads), design com padrão internacional, produção de conteúdo, social media e produção audiovisual própria, garantindo excelência visual e narrativa, com uma abordagem flexível, podendo operar como o time completo de marketing das empresas ou complementar equipes internas já existentes – como é o caso nas grandes empresas – somando experiência, metodologia e visão estratégica de crescimento.


O processo contempla todas as etapas essenciais para o aumento de vendas, desde a construção da percepção de marca, por meio do design e da comunicação, até a execução e gestão de campanhas orientadas para resultado.
Pedro Burgos ressalta entre os principais diferenciais da Agência Digitals destacam-se o foco exclusivo em marcas cujos clientes são exigentes, a integração de sete departamentos internos especializados, a presença de uma equipe multidisciplinar com excelência criativa e técnica, o domínio das técnicas da escola alemã de design, que reforça confiabilidade, elegância e minimalismo, a capacidade de produção audiovisual em padrão cinematográfico e uma atuação orientada por dados e performance comercial, com o propósito de impulsionar marcas que valorizam a estética, o detalhe e a inteligência estratégica.


“Para a Digitals, o verdadeiro luxo está no minimalismo, na clareza da mensagem, no rigor do design e na precisão dos resultados. Nossa missão é contribuir para que marcas brasileiras atinjam seu máximo potencial por meio de uma publicidade de qualidade excepcional, tanto no digital quanto no offline, promovendo crescimento concreto, mensurável e sustentável”, finaliza Pâmela..

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Empreendedora goiana Eliana Martins lança linha de produtos capilares após dois anos de testes, com a filha Isley como embaixadora

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A empresária goiana Eliana Martins, criadora da técnica Mega Hair Micro emborrachada — método que ganhou visibilidade nacional com o apoio da cantora Marília Mendonça e que se consolidou entre celebridades como Maiara & Maraísa — anuncia o lançamento de sua primeira linha de produtos capilares.

A novidade chega ao mercado após mais de dois anos de pesquisas e testes em diferentes tipos de cabelo. O objetivo, segundo Eliana, é oferecer soluções práticas e eficazes para quem deseja manter a saúde dos fios, especialmente mulheres que utilizam alongamentos.

“Percebi que muitas clientes que procuravam o Mega Hair Micro emborrachada tinham uma dor em comum: o cabelo natural estava fragilizado, quebradiço e sem vitalidade. Por isso, comecei a testar fórmulas para criar uma linha que não apenas recuperasse os fios, mas também ajudasse a mantê-los fortes e saudáveis no dia a dia”, explica a empreendedora.

A linha já começa a ser distribuída em Goiás e deve alcançar o mercado nacional nos próximos meses. Reúne produtos para reconstrução, hidratação e proteção térmica, desenvolvidos tanto para uso doméstico quanto profissional. O diferencial está na combinação de ativos de alta performance, pensados para prolongar a durabilidade de procedimentos como o alongamento capilar e o próprio Mega Hair Micro emborrachada.

O lançamento também marca a entrada da filha da empresária, Isley Martins, como embaixadora oficial da linha, reforçando o elo familiar do projeto. Jovem e conectada, Isley representa a nova geração e aposta no uso diário dos produtos, especialmente em penteados e finalizações, destacando a versatilidade e a força da marca.

“Assim como o Mega Hair Micro emborrachada nasceu da necessidade real das mulheres, essa linha de produtos também nasceu da escuta e da experiência prática com minhas clientes”, afirma Eliana.

Com a novidade, a expectativa é ampliar a presença da marca em salões de beleza de todo o país e fortalecer a relação com consumidoras que buscam mais do que estética: desejam saúde e cuidado capilar de longo prazo.

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Como a formação de talentos mantém a engrenagem da manufatura americana em movimento

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Engenheiro mecânico com trajetória internacional, Hugo se destaca por liderar equipes e capacitar trabalhadores em metodologias de qualidade e segurança, contribuindo para a inclusão e o fortalecimento da mão de obra industrial nos EUA

O engenheiro mecânico Hugo Rocha Andrade, que há mais de duas décadas atua na multinacional Norma Group, transformou sua experiência técnica em um papel central na formação e desenvolvimento de equipes industriais. Líder responsável por treinar novos colaboradores em processos de qualidade, segurança e inovação, Hugo tem contribuído não apenas para o crescimento produtivo, mas também para a inclusão de diferentes perfis no mercado de trabalho.

Entre suas atribuições, estão o treinamento em metodologias como 5S, Kaizen e Problem Solving Procedure (PSP), além do acompanhamento de novos profissionais no sistema interno de produção da companhia. Esse trabalho permite que a empresa mantenha padrões globais de eficiência ao mesmo tempo em que capacita trabalhadores locais, fortalecendo a base da indústria americana. “Meu papel é garantir que cada novo integrante da equipe tenha condições de crescer e contribuir. É assim que a indústria evolui de forma sustentável”, afirma Andrade.

O impacto desse tipo de liderança se reflete em números. Segundo estudo da Fundação Getulio Vargas (FGV), empresas que investem em programas estruturados de treinamento têm aumento médio de 17% na produtividade por trabalhador. Nos Estados Unidos, a National Association of Manufacturers (NAM) estima que o déficit de mão de obra qualificada pode chegar a 2,1 milhões de vagas até 2030, o que reforça a importância de especialistas como Hugo na preparação de talentos para o setor.

Além do aspecto técnico, Hugo também desempenha papel relevante no acolhimento e integração de diferentes culturas dentro da empresa. Bilingue, com fluência em português e inglês, ele atua como facilitador entre trabalhadores de diferentes origens, promovendo inclusão e diversidade no ambiente de produção. Esse diferencial tem ganhado relevância, já que, segundo dados do U.S. Bureau of Labor Statistics (BLS), cerca de 19% da força de trabalho industrial americana é formada por imigrantes, muitos em busca de qualificação e estabilidade.

A responsabilidade social atrelada ao treinamento de equipes também impacta diretamente a economia. O último Boletim Focus projeta crescimento de 2,2% para o PIB americano em 2025, com a indústria sendo um dos motores dessa expansão. O fortalecimento da mão de obra e a formação de talentos são apontados como elementos centrais para sustentar esse avanço, principalmente diante dos desafios de reindustrialização do país.

Para Hugo, o legado da sua atuação vai além da produtividade, “Treinar uma pessoa não é apenas ensinar uma técnica. É oferecer a chance de crescimento profissional e pessoal. Acredito que o futuro da indústria está nas mãos de quem tiver coragem de investir em gente”, finaliza o especialista.

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