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Declaração de IR sobre venda de imóveis: como incluir reformas e entender a isenção em permutas pode evitar prejuízos

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Especialistas explicam como declarar corretamente o lucro imobiliário, o que pode ser abatido e quando há isenção — especialmente em permutas. Declarações imprecisas podem resultar em impostos mais altos ou malha fina

Com o fim do prazo para entrega da declaração do Imposto de Renda se aproximando, contribuintes que venderam imóveis nos últimos anos precisam redobrar a atenção. A Receita Federal exige que todo ganho obtido na venda de um imóvel — o chamado lucro imobiliário — seja declarado. Em certos casos, esse lucro está sujeito à tributação de até 15%, mas há formas legais de diminuir ou até eliminar essa cobrança, como no caso das permutas entre imóveis e da inclusão de benfeitorias no valor original de aquisição.

Segundo dados da Receita Federal, mais de 280 mil brasileiros declararam lucro imobiliário em 2023, o que representa cerca de R$ 13 bilhões em ganhos de capital tributáveis. O número pode crescer ainda mais este ano, impulsionado pela valorização do mercado imobiliário e pelo aquecimento nas transações. Mas para quem vendeu um imóvel, nem sempre o valor cheio da venda representa um ganho real — principalmente quando houve reformas, melhorias ou permutas.

O que é lucro imobiliário e quando ele é tributado

O lucro imobiliário é a diferença entre o valor de venda e o valor de aquisição corrigido de um imóvel. Sobre esse ganho incide uma alíquota de 15% para imóveis residenciais ou comerciais, salvo algumas exceções previstas por lei.

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“Uma das principais formas de isenção do lucro imobiliário ocorre quando há permuta sem torna, ou seja, uma troca de imóveis sem pagamento adicional. Nesse caso, não há incidência de imposto, desde que a permuta seja registrada corretamente em contrato e escritura”, explica Lucas Oliveira, contador e CEO da LCS Services, consultoria especializada em gestão contábil e patrimonial.

De acordo com ele, essa é uma dúvida recorrente entre os clientes. “Muita gente não sabe que a permuta pode gerar isenção e acaba declarando errado. Mas é importante frisar que isso só vale quando o valor recebido é exclusivamente em outro imóvel. Se houver qualquer quantia em dinheiro envolvida, essa parte pode sim ser tributada”, completa.

Benfeitorias podem reduzir (legalmente) o imposto a pagar

Outro ponto fundamental, segundo os especialistas, é a inclusão de benfeitorias e reformas no valor do imóvel, o que pode reduzir o lucro imobiliário tributável. Isso inclui gastos com obras estruturais, ampliações, instalações elétricas e hidráulicas, desde que documentados com notas fiscais ou comprovantes.

“O que muita gente não sabe é que o custo de aquisição do imóvel não precisa ser apenas o que está registrado na escritura. Se a pessoa reformou a casa, ampliou ou fez alguma melhoria relevante, isso pode ser incorporado ao custo e, com isso, o lucro diminui. Menor lucro, menor imposto”, afirma Thiago Godoy, especialista em imóveis de alto padrão e fundador da Legacy, imobiliária.

Reformou? É preciso formalizar — e isso tem impactos

Lucas Oliveira ressalta que, embora seja possível incluir as benfeitorias na declaração, muitos contribuintes deixam de fazer o registro oficial da reforma junto à Receita Federal, o que limita essa vantagem. “Se você documenta a reforma, paga a guia de INSS — cujo valor é calculado com base no CUB (Custo Unitário Básico), levando em conta o tipo e o tamanho da obra — e averba isso na matrícula do imóvel, esse custo passa a compor legalmente o valor de aquisição. O imóvel de R$ 300 mil, por exemplo, com uma reforma de R$ 100 mil, pode passar a valer R$ 400 mil para fins de apuração do lucro imobiliário.”

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No entanto, ele alerta que isso também afeta a base de cálculo do IPTU. “Ao averbar essa valorização, o imóvel passa a ter um novo valor de referência, e com isso, o IPTU também aumenta. É um custo adicional, sim, mas que pode representar uma economia muito maior no momento da venda, especialmente em imóveis de alto valor. É uma decisão que precisa ser planejada com consciência.”

Mercado de permutas e atenção ao contrato

Para Thiago Godoy, o modelo de permuta tem sido cada vez mais comum, especialmente no mercado de alto padrão. “Em São Paulo, onde o metro quadrado passou a casa dos R$ 20 mil em alguns bairros, muitos clientes optam por permutar um imóvel maior por dois menores, ou vice-versa. Isso torna a transação mais viável e, se for feita sem tornar, ainda evita o pagamento de imposto”, explica.

Mas ele ressalta que não se trata de uma “fórmula mágica”, e sim de uma operação que precisa ser bem planejada e orientada por profissionais. “Não basta combinar uma troca entre amigos. A permuta precisa estar clara no contrato, registrada corretamente na escritura e ser comunicada com precisão à Receita. Caso contrário, o risco de cair na malha fina é grande.”

O risco de omissões e inconsistências

Declarar o ganho de capital de forma errada pode levar à malha fina e, em casos mais graves, à cobrança de multa de até 150% sobre o valor do imposto devido. “Não se trata de driblar o fisco, mas de entender os critérios legais e aproveitá-los com responsabilidade. O sistema da Receita é cruzado, e cada vez mais automatizado. Por isso, é importante se apoiar em especialistas para fazer uma declaração correta e segura”, reforça Lucas.

Para Thiago, a melhor proteção é a informação. “Vender ou comprar um imóvel envolve muito mais do que assinar um contrato. É preciso pensar na parte fiscal, no impacto da operação no IR e nas possibilidades de redução legal de tributos. Com orientação adequada, o contribuinte faz tudo dentro da lei e ainda economiza.”

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Serviço
Prazo final para envio do IR 2025: 31 de maio
Ferramenta da Receita Federal para cálculo do lucro imobiliário: Programa Ganhos de Capital (GCAP)
Alíquotas:
• 15% até R$ 5 milhões
• 17,5% entre R$ 5 e R$ 10 milhões
• 20% entre R$ 10 e R$ 30 milhões
• 22,5% acima de R$ 30 milhões

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Brasil no campo dos EUA: como a experiência de João Schumaikel pode impulsionar a horticultura norte-americana

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Com domínio técnico, gestão estratégica e acesso global a genéticas diferenciadas, empresário brasileiro projeta novo padrão de produtividade e diversidade para o setor hortícola dos Estados Unidos

A entrada de João Henrique Kozlik Schumaikel no mercado agrícola norte-americano pode representar mais do que a internacionalização de uma empresa brasileira. Com 27 anos de atuação no setor de sementes e insumos agrícolas e uma base consolidada de mais de 3 mil clientes no Brasil, o empresário paranaense enxerga uma oportunidade concreta de transformar práticas e resultados na cadeia produtiva dos EUA, especialmente no segmento de hortaliças com alto valor agregado.

“O mercado americano é maduro, mas carente de inovação genética em algumas culturas. Acreditamos que nossa experiência pode contribuir para elevar padrões de qualidade, produtividade e eficiência no campo”, afirma Schumaikel, gestor geral da empresa que lidera desde 2007.

A proposta do empresário dialoga com dados do próprio Departamento de Agricultura dos EUA (USDA): apesar de os Estados Unidos serem o terceiro maior produtor de hortaliças do mundo, o país depende fortemente da importação de sementes híbridas e enfrenta desafios relacionados à adaptação varietal e resistência a pragas. Segundo o órgão, cerca de 45% da demanda por sementes hortícolas é atendida por fornecedores estrangeiros.

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É nesse contexto que a atuação de Schumaikel pode agregar valor. A empresa brasileira trabalha com genéticas vindas de 15 países e já adaptou mais de 200 variedades ao clima e ao solo brasileiros, com foco em resistência, sabor, coloração e rendimento. “Essa expertise pode ser aplicada em regiões como a Califórnia e a Flórida, que possuem clima e sazonalidade semelhantes às áreas onde atuamos no Brasil”, explica.

Além disso, a horticultura dos EUA passa por uma transição geracional e tecnológica. Segundo levantamento da Purdue University, mais de 60% das fazendas familiares hortícolas estão em processo de sucessão e buscam alternativas mais sustentáveis e rentáveis. A introdução de cultivares com maior tolerância a estresses climáticos e menos exigência em insumos é considerada uma das principais estratégias de modernização.

“Nosso modelo combina ciência agrícola com inteligência comercial. Levamos ao produtor não apenas uma semente, mas um pacote completo: genética testada, assistência técnica, adaptação por região e suporte logístico. Isso gera impacto direto no resultado da lavoura”, resume o empresário.

A expectativa de Schumaikel é estabelecer, inicialmente, uma unidade comercial e campos de validação varietal nos Estados Unidos. A partir disso, o plano é expandir a operação para distribuição própria e até mesmo parcerias produtivas locais. Ele aposta no crescimento do mercado de hortaliças funcionais, que movimentou US$ 24 bilhões em 2023, segundo dados da NielsenIQ, com projeção de alta de 8% ao ano.

“O consumidor americano está atento à composição dos alimentos. Hortaliças com maior teor de antioxidantes, por exemplo, têm ganhado espaço nos supermercados e feiras orgânicas. Nossa proposta é atender essa demanda com inovação genética e consistência técnica”, diz.

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Para analistas do setor, a entrada de empresas brasileiras com know-how em adaptação genética pode contribuir para reequilibrar o mercado de sementes nos EUA, hoje dominado por poucos grupos multinacionais. Além disso, o intercâmbio técnico pode favorecer o desenvolvimento de cultivos mais resilientes às mudanças climáticas, um dos principais riscos apontados pela ONU para a segurança alimentar global.

Ao cruzar fronteiras com a bagagem de quem conhece o campo de perto, João Schumaikel insere o agronegócio brasileiro em um novo patamar de influência e colaboração internacional. “Somos mais do que exportadores de commodities. Podemos ser parceiros estratégicos em soluções agrícolas de ponta”, conclui.

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A Mais Cabello marcou presença no Rio Innovation 2025 maior conferência global de tecnologia e inovação

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Na última sexta-feira, 15 de agosto, a Mais Cabello, referência nacional em saúde capilar, marcou presença no Rio Innovation Week 2025, maior conferência global de tecnologia e inovação, realizada no Píer Mauá, Rio de Janeiro.

A empresa, líder e pioneira no segmento de transplantes e tratamentos capilares no Brasil, teve um stand exclusivo na área Gamer, destacando sua atuação inovadora e compromisso com soluções que unem ciência, tecnologia e cuidado humano. O espaço recebeu visitantes para troca de experiências, demonstrações de técnicas e apresentação das mais recentes inovações em medicina regenerativa aplicada à saúde capilar.

Participação de peso

O evento contou ainda com a presença do sócio e ator Malvino Salvador, que atua como embaixador da marca, e da diretora médica, Dra. Cecília Bello, que participou de uma mesa redonda especial sobre a nova visão da saúde e estética masculina.

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Referência no setor

Com unidades espalhadas por todo o Brasil, a Mais Cabello é reconhecida por seu atendimento especializado, resultados transformadores e por colocar a autoestima e o bem-estar dos pacientes no centro de sua atuação.

Segundo a diretoria, a participação no evento reforça o posicionamento da marca como protagonista no setor:

“Voltamos ainda mais inspirados para seguir cuidando da saúde e autoestima dos nossos pacientes, unindo inovação, ciência e humanidade”, destacou Flávia Nobre

Fotos : Mais Cabello

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Superaprendizagem e Dr. George Marmelstein lideram capacitação em Escrita Jurídica com Inteligência Artificial no cenário da Justiça 4.0

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A transformação digital do Judiciário brasileiro já tem protagonistas. À frente desse movimento está o juiz federal Dr. George Marmelstein, referência nacional na aplicação prática da inteligência artificial ao Direito, e a Superaprendizagem, organização responsável por capacitar mais de 5 mil profissionais — incluindo magistrados, procuradores, defensores e servidores — na Escrita Jurídica com Inteligência Artificial.

Com metodologia “hands-on” e foco em resultados imediatos, a formação conduzida pelo Dr. George entrega redução média de 35% no tempo de redação e 25% menos retrabalho em órgãos públicos. Reconhecida pelo Conselho Nacional de Justiça (CNJ) e adotada por instituições como STF, TSE, AGU, Defensorias Públicas, Ministérios Públicos e Tribunais de Justiça em diversos estados, a capacitação alia profundidade acadêmica, experiência prática e domínio tecnológico para elevar a produtividade e a qualidade das decisões.

O conteúdo é ministrado por um profissional com mais de 20 anos de magistratura, doutorado pela Universidade de Coimbra, mestrado em Direito Constitucional pela UFC, experiência como juiz auxiliar do STF e autor de obras jurídicas citadas em votos do Supremo Tribunal Federal. Essa combinação rara de erudição, prática e tecnologia garante que a adoção da IA seja feita com segurança jurídica, governança e alinhamento à LGPD.

Esse movimento de modernização se insere no contexto do Programa Justiça 4.0, iniciativa do CNJ e do PNUD que incorpora inteligência artificial e soluções digitais para aproximar o Judiciário da sociedade. Ao automatizar atividades, otimizar fluxos e capacitar profissionais, o programa busca ampliar o acesso à Justiça, aumentar a eficiência e reduzir custos.

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A formação da Superaprendizagem representa, na prática, a materialização dos objetivos da Justiça 4.0: inovação com impacto real no dia a dia dos tribunais e procuradorias, tornando-os mais céleres, transparentes e preparados para as demandas da sociedade.

(Fotos : Superaprendizagem)

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