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Declaração de IR sobre venda de imóveis: como incluir reformas e entender a isenção em permutas pode evitar prejuízos

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Especialistas explicam como declarar corretamente o lucro imobiliário, o que pode ser abatido e quando há isenção — especialmente em permutas. Declarações imprecisas podem resultar em impostos mais altos ou malha fina

Com o fim do prazo para entrega da declaração do Imposto de Renda se aproximando, contribuintes que venderam imóveis nos últimos anos precisam redobrar a atenção. A Receita Federal exige que todo ganho obtido na venda de um imóvel — o chamado lucro imobiliário — seja declarado. Em certos casos, esse lucro está sujeito à tributação de até 15%, mas há formas legais de diminuir ou até eliminar essa cobrança, como no caso das permutas entre imóveis e da inclusão de benfeitorias no valor original de aquisição.

Segundo dados da Receita Federal, mais de 280 mil brasileiros declararam lucro imobiliário em 2023, o que representa cerca de R$ 13 bilhões em ganhos de capital tributáveis. O número pode crescer ainda mais este ano, impulsionado pela valorização do mercado imobiliário e pelo aquecimento nas transações. Mas para quem vendeu um imóvel, nem sempre o valor cheio da venda representa um ganho real — principalmente quando houve reformas, melhorias ou permutas.

O que é lucro imobiliário e quando ele é tributado

O lucro imobiliário é a diferença entre o valor de venda e o valor de aquisição corrigido de um imóvel. Sobre esse ganho incide uma alíquota de 15% para imóveis residenciais ou comerciais, salvo algumas exceções previstas por lei.

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“Uma das principais formas de isenção do lucro imobiliário ocorre quando há permuta sem torna, ou seja, uma troca de imóveis sem pagamento adicional. Nesse caso, não há incidência de imposto, desde que a permuta seja registrada corretamente em contrato e escritura”, explica Lucas Oliveira, contador e CEO da LCS Services, consultoria especializada em gestão contábil e patrimonial.

De acordo com ele, essa é uma dúvida recorrente entre os clientes. “Muita gente não sabe que a permuta pode gerar isenção e acaba declarando errado. Mas é importante frisar que isso só vale quando o valor recebido é exclusivamente em outro imóvel. Se houver qualquer quantia em dinheiro envolvida, essa parte pode sim ser tributada”, completa.

Benfeitorias podem reduzir (legalmente) o imposto a pagar

Outro ponto fundamental, segundo os especialistas, é a inclusão de benfeitorias e reformas no valor do imóvel, o que pode reduzir o lucro imobiliário tributável. Isso inclui gastos com obras estruturais, ampliações, instalações elétricas e hidráulicas, desde que documentados com notas fiscais ou comprovantes.

“O que muita gente não sabe é que o custo de aquisição do imóvel não precisa ser apenas o que está registrado na escritura. Se a pessoa reformou a casa, ampliou ou fez alguma melhoria relevante, isso pode ser incorporado ao custo e, com isso, o lucro diminui. Menor lucro, menor imposto”, afirma Thiago Godoy, especialista em imóveis de alto padrão e fundador da Legacy, imobiliária.

Reformou? É preciso formalizar — e isso tem impactos

Lucas Oliveira ressalta que, embora seja possível incluir as benfeitorias na declaração, muitos contribuintes deixam de fazer o registro oficial da reforma junto à Receita Federal, o que limita essa vantagem. “Se você documenta a reforma, paga a guia de INSS — cujo valor é calculado com base no CUB (Custo Unitário Básico), levando em conta o tipo e o tamanho da obra — e averba isso na matrícula do imóvel, esse custo passa a compor legalmente o valor de aquisição. O imóvel de R$ 300 mil, por exemplo, com uma reforma de R$ 100 mil, pode passar a valer R$ 400 mil para fins de apuração do lucro imobiliário.”

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No entanto, ele alerta que isso também afeta a base de cálculo do IPTU. “Ao averbar essa valorização, o imóvel passa a ter um novo valor de referência, e com isso, o IPTU também aumenta. É um custo adicional, sim, mas que pode representar uma economia muito maior no momento da venda, especialmente em imóveis de alto valor. É uma decisão que precisa ser planejada com consciência.”

Mercado de permutas e atenção ao contrato

Para Thiago Godoy, o modelo de permuta tem sido cada vez mais comum, especialmente no mercado de alto padrão. “Em São Paulo, onde o metro quadrado passou a casa dos R$ 20 mil em alguns bairros, muitos clientes optam por permutar um imóvel maior por dois menores, ou vice-versa. Isso torna a transação mais viável e, se for feita sem tornar, ainda evita o pagamento de imposto”, explica.

Mas ele ressalta que não se trata de uma “fórmula mágica”, e sim de uma operação que precisa ser bem planejada e orientada por profissionais. “Não basta combinar uma troca entre amigos. A permuta precisa estar clara no contrato, registrada corretamente na escritura e ser comunicada com precisão à Receita. Caso contrário, o risco de cair na malha fina é grande.”

O risco de omissões e inconsistências

Declarar o ganho de capital de forma errada pode levar à malha fina e, em casos mais graves, à cobrança de multa de até 150% sobre o valor do imposto devido. “Não se trata de driblar o fisco, mas de entender os critérios legais e aproveitá-los com responsabilidade. O sistema da Receita é cruzado, e cada vez mais automatizado. Por isso, é importante se apoiar em especialistas para fazer uma declaração correta e segura”, reforça Lucas.

Para Thiago, a melhor proteção é a informação. “Vender ou comprar um imóvel envolve muito mais do que assinar um contrato. É preciso pensar na parte fiscal, no impacto da operação no IR e nas possibilidades de redução legal de tributos. Com orientação adequada, o contribuinte faz tudo dentro da lei e ainda economiza.”

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Serviço
Prazo final para envio do IR 2025: 31 de maio
Ferramenta da Receita Federal para cálculo do lucro imobiliário: Programa Ganhos de Capital (GCAP)
Alíquotas:
• 15% até R$ 5 milhões
• 17,5% entre R$ 5 e R$ 10 milhões
• 20% entre R$ 10 e R$ 30 milhões
• 22,5% acima de R$ 30 milhões

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Lion Minerals amplia presença no continente africano com foco em ouro, diplomacia e sustentabilidade

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A empresa Lion Minerals, atuante no setor de mineração, vem expandindo suas operações em diversos países africanos, com ênfase na exportação de ouro e na modernização de práticas minerárias. O movimento integra uma estratégia voltada à consolidação da empresa como agente relevante na cadeia de valor mineral do continente, articulando frentes comerciais, institucionais e diplomáticas.

A expansão contempla a incorporação de profissionais com experiência técnica e perfil internacional, além da intensificação do diálogo com governos e comunidades locais. A proposta, segundo fontes ligadas à companhia, é fomentar cadeias produtivas mais integradas, respeitando as legislações nacionais e priorizando diretrizes de responsabilidade socioambiental.

Um dos focos da empresa tem sido a reestruturação da mineração artesanal, ainda predominante em várias regiões africanas. A Lion Minerals tem investido na oferta de equipamentos, treinamento técnico e introdução de tecnologias voltadas à rastreabilidade e à conformidade internacional. O objetivo declarado é elevar os padrões operacionais e promover maior transparência no escoamento do minério.

A frente dessa ofensiva institucional está Sergio Ricardo Rosset, administrador formado pela Fundação Armando Alvares Penteado (FAAP), com trajetória consolidada nas áreas de comércio exterior e diplomacia econômica. Com passagens pelo setor de seguros e por representações do Mercosul, Rosset atuou por três anos no Ministério da Indústria e Comércio da Namíbia, sendo posteriormente nomeado Cônsul Honorário do país em 2010 — cargo que ainda exerce, com foco em interlocuções bilaterais entre a África Austral e mercados externos.

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A movimentação da Lion Minerals reflete uma tendência mais ampla de internacionalização de empresas brasileiras em setores estratégicos no continente africano, especialmente em contextos onde infraestrutura, regulação e diplomacia corporativa se tornam fatores-chave para viabilizar operações de médio e longo prazo.

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Educação, posicionamento e impacto: Sophia Martins inspira no QR Summit com o painel “O Poder Delas”

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O QR Summit 2025, realizado nos dias 3 e 4 de junho no Teatro Claro Mais, em São Paulo, reuniu líderes e profissionais do mercado imobiliário brasileiro em sua 8ª edição — consolidando-se como um dos maiores encontros do setor. No segundo dia, um dos momentos de maior destaque foi o painel “O Poder Delas: Posicionamento que Vende”, conduzido por Sophia Martins, referência nacional em performance de vendas, mercado de alto padrão e liderança feminina em projetos habitacionais.

Com um olhar voltado para educação, protagonismo e presença digital estratégica, Sophia guiou o painel com total autonomia, promovendo um espaço de troca real entre mulheres que estão transformando a forma de comunicar e vender no setor imobiliário. “Como mulher empreendedora, sei que, ao tomar as rédeas da minha trajetória, também construo pontes para outras mulheres que sonham transformar suas ideias em realidade. Posicionamento não é vaidade — é direção”, afirmou Sophia durante sua fala de abertura.

O painel contou com nomes de destaque como:

  • Aline Pontual: corretora especializada em imóveis de alto padrão na Paraíba, conhecida por seu atendimento personalizado e pela criação de jornadas de compra marcantes.
  • Ariane Palaoro: diretora da Moninet Imóveis em Brasília, com forte atuação em marketing digital e atendimento humanizado.
  • Júlia e Jamille (Colete Consultoria): dupla que transformou a forma de comunicar sobre financiamento habitacional no Brasil, tornando acessível o que antes parecia complexo.

Com uma trajetória de mais de 25 anos nos setores imobiliário e financeiro, Sophia Martins também é autora de livros, palestrante internacional e defensora ativa do apoio às mulheres em empreendimentos habitacionais. Sua atuação vai além dos negócios: ela promove performance com propósito, e acredita que quando uma mulher cresce, ela abre espaço para outras crescerem também.

O anfitrião do evento, Guilherme Machado, fundador da Metodologia QR e idealizador do summit, destacou a relevância do painel: “Queremos entregar conteúdo que transforme, que gere resultado no dia seguinte. O painel ‘O Poder Delas’ representa exatamente isso: presença, voz e impacto no mercado”.

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O QR Summit 2025 teve como foco principal a inovação no mercado imobiliário, o uso inteligente da presença digital e o desenvolvimento de profissionais com visão de futuro. Com painéis, workshops e uma curadoria de conteúdo prática e provocadora, o evento reafirmou que educação, posicionamento e colaboração são pilares para quem deseja se destacar no setor de alto padrão.

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Planejamento tributário reduz impostos de e-commerce em até 80% e impulsiona expansão de negócios

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Estudo da LCS Services para a Belly Modas, empresa que fatura R$ 7 milhões por ano, gerou economia de R$ 540 mil anuais em tributos com mudança de regime e controle de despesas

Com faturamento de R$ 185,7 bilhões em 2023, segundo a Associação Brasileira de Comércio Eletrônico (ABComm), o e-commerce brasileiro segue em expansão — e também no topo da lista dos setores que mais enfrentam desafios tributários. Muitos empreendedores, ao abrir seus negócios digitais, são induzidos a aderir ao Simples Nacional, regime que unifica os impostos em uma só guia. A promessa de facilidade, no entanto, pode custar caro para empresas com faturamento elevado.

O Simples nem sempre é o mais vantajoso para operações com alta carga de ICMS. O que muitos empresários desconhecem é que o ICMS funciona como uma espécie de conta corrente fiscal: entradas geram créditos, saídas geram débitos. Quando bem gerenciado, esse mecanismo pode resultar em redução expressiva da carga tributária — algo impossível dentro das limitações do Simples Nacional.

Foi exatamente esse o cenário diagnosticado pela LCS Services ao assumir a contabilidade da Belly Modas, uma empresa de vestuário com vendas online superiores a R$ 7 milhões ao ano. A equipe propôs um estudo completo de cenários tributários para identificar alternativas mais estratégicas de enquadramento fiscal.

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“O cliente pagava, em média, R$ 75 mil por mês em impostos. Além disso, contava com uma contabilidade básica, contratada por um salário mínimo, o que limitava qualquer análise estratégica de desempenho”, explica a equipe da LCS Services. Após o estudo, a recomendação foi migrar do Simples Nacional para o regime de Lucro Real — modelo mais complexo, mas que permite tributar somente o lucro efetivo da operação, com alíquota média de 24%.

A mudança exigiu um controle financeiro rigoroso, acompanhamento ativo de despesas e estrutura contábil mais robusta, mas os resultados não demoraram a aparecer. A nova configuração reduziu os impostos mensais da empresa para R$ 14 mil. A contabilidade passou a custar seis salários mínimos — ainda assim, o custo total com tributos e suporte especializado caiu cerca de R$ 45 mil por mês, ou R$ 540 mil por ano.

Com a economia obtida, a Belly Modas pôde reinvestir em expansão. Parte do montante economizado foi destinado à abertura de uma nova linha de produtos e à criação de um novo CNPJ para diversificação das operações.

“A contabilidade precisa atuar como uma área estratégica, não apenas operacional. Estudo de cenário, planejamento tributário e visão de longo prazo são ferramentas que transformam impostos em investimentos”, reforça a LCS Services.

Especialistas alertam que a escolha do regime tributário ideal depende de múltiplos fatores — como margem de lucro, volume de compras, nível de despesas operacionais e estrutura de vendas. O Simples Nacional pode ser uma armadilha silenciosa para quem não analisa os números com profundidade.

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“Não se trata apenas de pagar menos imposto, mas de pagar de forma inteligente, com base no que realmente se fatura e se lucra. Essa mudança de mentalidade é o que permite que negócios cresçam de forma sustentável”, concluem os especialistas da LCS.

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