Especialistas explicam como declarar corretamente o lucro imobiliário, o que pode ser abatido e quando há isenção — especialmente em permutas. Declarações imprecisas podem resultar em impostos mais altos ou malha fina

Com o fim do prazo para entrega da declaração do Imposto de Renda se aproximando, contribuintes que venderam imóveis nos últimos anos precisam redobrar a atenção. A Receita Federal exige que todo ganho obtido na venda de um imóvel — o chamado lucro imobiliário — seja declarado. Em certos casos, esse lucro está sujeito à tributação de até 15%, mas há formas legais de diminuir ou até eliminar essa cobrança, como no caso das permutas entre imóveis e da inclusão de benfeitorias no valor original de aquisição.

Segundo dados da Receita Federal, mais de 280 mil brasileiros declararam lucro imobiliário em 2023, o que representa cerca de R$ 13 bilhões em ganhos de capital tributáveis. O número pode crescer ainda mais este ano, impulsionado pela valorização do mercado imobiliário e pelo aquecimento nas transações. Mas para quem vendeu um imóvel, nem sempre o valor cheio da venda representa um ganho real — principalmente quando houve reformas, melhorias ou permutas.

O que é lucro imobiliário e quando ele é tributado

O lucro imobiliário é a diferença entre o valor de venda e o valor de aquisição corrigido de um imóvel. Sobre esse ganho incide uma alíquota de 15% para imóveis residenciais ou comerciais, salvo algumas exceções previstas por lei.

“Uma das principais formas de isenção do lucro imobiliário ocorre quando há permuta sem torna, ou seja, uma troca de imóveis sem pagamento adicional. Nesse caso, não há incidência de imposto, desde que a permuta seja registrada corretamente em contrato e escritura”, explica Lucas Oliveira, contador e CEO da LCS Services, consultoria especializada em gestão contábil e patrimonial.

De acordo com ele, essa é uma dúvida recorrente entre os clientes. “Muita gente não sabe que a permuta pode gerar isenção e acaba declarando errado. Mas é importante frisar que isso só vale quando o valor recebido é exclusivamente em outro imóvel. Se houver qualquer quantia em dinheiro envolvida, essa parte pode sim ser tributada”, completa.

Benfeitorias podem reduzir (legalmente) o imposto a pagar

Outro ponto fundamental, segundo os especialistas, é a inclusão de benfeitorias e reformas no valor do imóvel, o que pode reduzir o lucro imobiliário tributável. Isso inclui gastos com obras estruturais, ampliações, instalações elétricas e hidráulicas, desde que documentados com notas fiscais ou comprovantes.

“O que muita gente não sabe é que o custo de aquisição do imóvel não precisa ser apenas o que está registrado na escritura. Se a pessoa reformou a casa, ampliou ou fez alguma melhoria relevante, isso pode ser incorporado ao custo e, com isso, o lucro diminui. Menor lucro, menor imposto”, afirma Thiago Godoy, especialista em imóveis de alto padrão e fundador da Legacy, imobiliária.

Reformou? É preciso formalizar — e isso tem impactos

Lucas Oliveira ressalta que, embora seja possível incluir as benfeitorias na declaração, muitos contribuintes deixam de fazer o registro oficial da reforma junto à Receita Federal, o que limita essa vantagem. “Se você documenta a reforma, paga a guia de INSS — cujo valor é calculado com base no CUB (Custo Unitário Básico), levando em conta o tipo e o tamanho da obra — e averba isso na matrícula do imóvel, esse custo passa a compor legalmente o valor de aquisição. O imóvel de R$ 300 mil, por exemplo, com uma reforma de R$ 100 mil, pode passar a valer R$ 400 mil para fins de apuração do lucro imobiliário.”

No entanto, ele alerta que isso também afeta a base de cálculo do IPTU. “Ao averbar essa valorização, o imóvel passa a ter um novo valor de referência, e com isso, o IPTU também aumenta. É um custo adicional, sim, mas que pode representar uma economia muito maior no momento da venda, especialmente em imóveis de alto valor. É uma decisão que precisa ser planejada com consciência.”

Mercado de permutas e atenção ao contrato

Para Thiago Godoy, o modelo de permuta tem sido cada vez mais comum, especialmente no mercado de alto padrão. “Em São Paulo, onde o metro quadrado passou a casa dos R$ 20 mil em alguns bairros, muitos clientes optam por permutar um imóvel maior por dois menores, ou vice-versa. Isso torna a transação mais viável e, se for feita sem tornar, ainda evita o pagamento de imposto”, explica.

Mas ele ressalta que não se trata de uma “fórmula mágica”, e sim de uma operação que precisa ser bem planejada e orientada por profissionais. “Não basta combinar uma troca entre amigos. A permuta precisa estar clara no contrato, registrada corretamente na escritura e ser comunicada com precisão à Receita. Caso contrário, o risco de cair na malha fina é grande.”

O risco de omissões e inconsistências

Declarar o ganho de capital de forma errada pode levar à malha fina e, em casos mais graves, à cobrança de multa de até 150% sobre o valor do imposto devido. “Não se trata de driblar o fisco, mas de entender os critérios legais e aproveitá-los com responsabilidade. O sistema da Receita é cruzado, e cada vez mais automatizado. Por isso, é importante se apoiar em especialistas para fazer uma declaração correta e segura”, reforça Lucas.

Para Thiago, a melhor proteção é a informação. “Vender ou comprar um imóvel envolve muito mais do que assinar um contrato. É preciso pensar na parte fiscal, no impacto da operação no IR e nas possibilidades de redução legal de tributos. Com orientação adequada, o contribuinte faz tudo dentro da lei e ainda economiza.”

Serviço
Prazo final para envio do IR 2025: 31 de maio
Ferramenta da Receita Federal para cálculo do lucro imobiliário: Programa Ganhos de Capital (GCAP)
Alíquotas:
• 15% até R$ 5 milhões
• 17,5% entre R$ 5 e R$ 10 milhões
• 20% entre R$ 10 e R$ 30 milhões
• 22,5% acima de R$ 30 milhões

Em Miguel Pereira, um novo conceito de morar começa a ganhar forma. Inspirado na excelência do premiado Colline de France — eleito diversas vezes pelo Tripadvisor como um dos melhores hotéis do mundo — o Colline Residence traduz a experiência de hospedagem de luxo em uma proposta residencial que redefine o significado de conforto, exclusividade e estilo de vida.

Sob a visão estratégica de Sophia Martins, referência nacional no setor imobiliário de alto padrão, o projeto conecta a hospitalidade refinada à arquitetura residencial, criando uma atmosfera onde cada elemento tem propósito, identidade e alma.

Idealizado por Jonas Tomazini e Ana Clara, fundadores do hotel Colline de France, o empreendimento residencial carrega os traços que fizeram do hotel um ícone: atendimento impecável, design atemporal e uma imersão sensorial completa. Do concierge personalizado ao café da manhã servido com padrão hoteleiro, passando por spa, lavanderia com serviço premium, locação de enxoval cinco estrelas, o Colline Residence não oferece apenas moradia — oferece um novo modo de viver.

Os espaços de lazer e convivência seguem o mesmo nível de excelência. Áreas gastronômicas integradas, ambientes planejados com materiais nobres e estética inspirada no romantismo francês reforçam a proposta de transformar a experiência residencial em algo memorável. Inspirados em marcas de luxo europeias, os detalhes da decoração expressam sofisticação em cada canto: móveis entalhados à mão, ouro 24 quilates, algodão egípcio 300 fios e uma atmosfera musical clássica que embala os momentos com elegância.

A história de amor entre Jonas e Ana Clara e a paixão compartilhada pela França deram origem a um dos hotéis mais elogiados do planeta. Agora, esse mesmo DNA chega ao mercado residencial, em um formato que preserva o encanto da hospitalidade e entrega um novo estilo de vida a quem busca mais do que um endereço.

“O Colline Residence é uma extensão natural de tudo aquilo que construímos com o coração. Um lugar onde o morar se transforma em sentir, todos os dias”, destaca Sophia Martins, que conecta o universo da hotelaria de luxo ao mercado imobiliário com um olhar sensível e apurado.

Mais do que um empreendimento, o Colline Residence é uma experiência permanente. Um convite ao bem-viver, onde luxo e afeto se encontram em cada detalhe.

As obras tiveram início em janeiro e, com grande entusiasmo, o Colline abre agora sua segunda temporada de vendas — um momento exclusivo para quem deseja garantir um novo capítulo da vida, cercado por beleza, conforto e excelência inspirada na mais autêntica hotelaria francesa.

Evento de lançamento aconteceu no dia 5 de maio na Cervejaria da Amazônia

A energia vibrante do Festival de Parintins já começa a tomar conta do país e Brahma, como sempre, chegou para dar o tom da festa. No dia 5 de maio, a Cerveja Nº1 dos brasileiros lançou oficialmente a edição 2025 das latas decoradas para Parintins. Muito mais do que uma homenagem
visual, essas embalagens são um brinde à cultura, à arte e ao sentimento que move o maior Festival folclórico a céu aberto do mundo.

Há cerca de 20 anos, Brahma é parceira fiel do Festival Folclórico de Parintins, celebrado anualmente na Ilha Tupinambarana, no coração do Amazonas. E não é à toa. Assim como está presente no Carnaval, no São João e em festas populares de norte a sul do país, a marca também ocupa um lugar de destaque nesse espetáculo único que mistura tradição, emoção e pertencimento com a força dos bois Garantido e Caprichoso.

Em 2025, a marca renova seu compromisso com o festival e traz de volta as latas colecionáveis, que já fazem parte do imaginário da galera. Com traços
do artista parintinense Ronan Marinho, as novas embalagens chegam em versões vermelha e azul, homenageando, respectivamente, os bois
Garantido e Caprichoso. A grande novidade deste ano é que a arte das latas homenageia diretamente as pessoas que cantam, dançam e fazem a festa acontecer. São elas, verdadeiros protagonistas do espetáculo, que agora ganham espaço e reconhecimento nas embalagens dessa edição.

“As latas de Brahma para o Festival de Parintins viraram um ícone cultural. Elas contam histórias, carregam símbolos e reforçam o orgulho de um povo. É uma honra celebrar mais uma vez essa festa que emociona o Brasil e representa tanto para a Região Norte”, afirma Felipe Cerchiari, diretor de Brahma.

Mais do que apoiar, Brahma torce, vibra e vive o Festival de Parintins junto com o público. Em 2024, a marca surpreendeu ao premiar o boi campeão com um caminhão de cerveja, um brinde coletivo que entrou para a história. Este ano, a ação está de volta e ainda mais grandiosa, prometendo elevar a celebração da vitória a outro nível.

Além de símbolo de memória afetiva, as latas comemorativas representam também a valorização da economia e da arte local. O festival movimenta mais de 120 mil turistas e gera cerca de 20 mil empregos diretos e indiretos, com impacto direto na vida de milhares de famílias da região.

(Foto: Gilson Mello)